Строительный рынок: затишье перед спадом
Министерство регионального развития России впервые за долгое время констатирует падение строительного рынка жилой недвижимости.
Снизилось количество жилых объектов, введенных в эксплуатацию. В сентябре текущего года было введено в действие 5,3 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов, что ниже, чем в сентябре 2008 года, на 9,7 процента.
В Екатеринбурге сегодня достраиваются уже начатые ранее жилые комплексы, между тем, новые фундаменты не закладываются. В городе наблюдается большая диспропорция торговых и жилых площадей.
Уже сейчас аналитики прогнозируют, что к 2011 году в Екатеринбурге будет наблюдаться острый дефицит жилья. Он, в свою очередь, повлечет за собой рост цен на жилую недвижимость. Все это в условиях финансового кризиса и нестабильной реализации ипотечных программ. И навряд ли скандальный проект «Академический» спасет ситуацию на рынке жилой недвижимости.
Агентство ЕАН в очередной раз предоставляет возможность высказать свое мнение по данной проблеме аналитикам и специалистам в области жилой недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. Представляем вашему вниманию новый экспертный опрос.
Эдуард Россель, губернатор Свердловской области: «В этом году введено 885 тысяч квадратных метров жилья - это 91 процент к уровню прошлого года. Удивительно, время вроде бы тяжелое, но идет резкий рост индивидуального строительства: 126 процентов к итогам прошлого года. Из 850 тысяч почти 500 тысяч квадратных метров – индивидуальное жилье».
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Атомстройкомплекс»: «Сегодня не думать о том, что же строители предложат через пару лет, просто нельзя. Потому что, если ситуация сохранится как сейчас, уже через два-три года нам предложить будет нечего. Будет так, как когда-то было в 1996 году, когда «двое встречаются. Один хочет купить квартиру, а другой, как бы не возражает продать. Даже, когда они договорились, один пошел искать деньги, а другой пошел искать, где бы взять квартиру». То есть построенного и даже строящегося ничего не было. Было только то, что когда-либо планировалось построить. Допустим, если завтра возник спрос, строителям нужно отвести землю, или купить ее, нужно сделать проект, пройти экспертизу, только потом начать строить. Мы знаем, что эта процедура занимает около трех лет. И с момента, когда спрос возник и до его удовлетворения пройдет три года. Если мы сегодня ничего не будем делать для того, чтобы строительный рынок продолжал жить, чтобы сохранились все компетенции, чтобы сохранились строящиеся проекты, то в ближайшие годы мы, конечно, можем получить большие неприятности на рынке жилья.
Что же касается цен, то когда чего-то мало, цена на это начинает расти. По этому, как только жилья станет мало, из-за того, что его просто мало строили, так как до этого его никто не покупал, сразу начнет расти спрос (а это будет обязательно), то, конечно, жилье начнет дорожать первым».
Рустем Галеев, председатель Уральской палаты недвижимости: «Планируемая цифра ввода жилья в эксплуатацию в этом году на 30 процентов меньше, чем это было в прошлом году. Даже не учитывая тот факт, что жилья меньше закладывается – его сдается меньше. В связи с тем, что сегодня строители сосредоточены на достройке тех объектов, которые находятся на высокой стадии готовности, новые объекты подчас действительно не разрабатываются. Это связано исключительно с отсутствием финансирования, с кризисом. Раньше у строителей было, как минимум, два источника финансирования, помимо собственных средств: поступления от участников долевого строительства и кредитные средства от банков. Сегодня два этих источника фактически не работают. Предыдущие 10-12 месяцев на строительном рынке был ступор – средств было взять неоткуда. Дольщики, полностью деморализованные, отказались нести деньги в строительство, потому что стало неизвестно, достроится объект или нет, банки перестали кредитовать строителей. Что же касается грядущего дефицита жилья, то, я думаю, что это будет зависеть от степени доступности средств для населения. То есть дефицит - вещь относительная. Сегодня дефицита нет: предложение превышает платежеспособный спрос. На руках у населения накоплений не так много, возможности кредитоваться тоже нет, поэтому доступность средств низкая, покупательная возможность низкая, соответственно и дефицита нет. Если появится возможность кредитоваться в тех 50 банках, которые еще 2 года назад предлагали программы ипотечного кредитования, и ипотека приобретет массовый характер, то дефицит вполне возможен. Потому что больше строить у нас не стали. С учетом нынешнего снижения мы возвращаемся на уровень 2007 года. Между тем, в случае дефицита на рынке жилья, можно будет ожидать рост цен на квартиры в новостройках».
Александр Карлов, министр строительства Свердловской области: «Нужно отметить, что серьезный удар кризис нанес не столько по жилищному строительству, сколько по промышленному. Между ними есть большая разница, у них свои особенности – надо учитывать, что кризис оказал влияние на металлургов и машиностроителей. Кроме того, в Свердловской области практически полностью прекращено финансирование объектов капитального строительства.
Ввод жилья в начале года сохранялся на прошлогоднем уровне, но сейчас такого ждать не приходится».
Александр Лобанов, директор «Уральского ипотечного кооператива граждан»: «Рынок ипотеки и рынок первичной недвижимости связаны лишь опосредованно. Ведь банки и сейчас и до кризиса неохотно кредитовали первичку. Это скорее исключение из правил. Поэтому дефицит первички не повлияет на рынок ипотеки. Ипотека, как и прежде, будет обслуживать вторичную недвижимость. Спрос на кредиты, безусловно, будет. Вернее, он и не падал, падала выдача кредитов. Банки вводили запретительные условия - высокие ставки, жесткие требования. Естественно большинство людей не могли брать кредиты по таким условиям и решили ждать более благоприятного момента. Россияне привыкли к ипотеке. И как только ставки вернутся к 15 процентам и ниже, люди снова пойдут в банки за жилищными кредитами. Вот сейчас на рынке нет дефицита жилой недвижимости, а ставки запредельные. А когда будет дефицит, то ставки начнут снижаться. Ведь при дефиците жилья цены на него вырастут, спрос опять снизится. И чтобы хоть как-то этот спрос подогреть, банки будут снижать ставки по ипотеке».
Илья Журавлев, генеральный директор ГК «Уралстройинвест»: «В первой половине 2009 года в Екатеринбурге было остановлено порядка 40 процентов строек. На сегодняшний день темпы сдачи домов стали выше, по сравнению с темпами пополнения рынка новыми объектами, к которым застройщики только приступили. Можно даже сказать, что фундаменты новых домов пока не закладываются вообще. Но многие девелоперы уже всерьез задумались об интересных проектах, которые будут востребованы рынком в ближайшее время. В «Уралстройинвест» на сегодняшний день завершается разработка новых проектов, в том числе знаковых для города, которые мы в ближайшее время (2010 год) начнем реализовывать. В частности, это строительство в центральном районе Екатеринбурга жилого комплекса бизнес-класса «Магеллан» общей площадью 20,6 тысяч квадратных метров (перекресток улиц Фурманова – Белинского), клубного дома элит-класса на 50 квартир (улицы Малышева – Шейнкмана), жилого дома комфорт-класса площадью 8,2 тысячи квадратных метров (Пионерский район), а также второй очереди микрорайона «Радужный» в городе Березовский».
Руководители уральских банков от комментариев на тему ипотечного кредитования открещиваются так же, как, собственно, и от самой ипотеки. Некоторую информацию удалось выяснить в УБРиР. Как пояснили агентству ЕАН в отделе связей с общественностью «Уральского банка реконструкции и развития», ипотечное кредитование не является приоритетным направлением банка. Однако в случае стабильной ситуации на рынке,кредитное учреждение через несколько лет планирует вплотную заняться ипотечными программами. Как будут развиваться события на строительном и ипотечных рынках покажет время.
Европейско-Азиатские новости.
