Квартирный вопрос остается одним из самых острых для многих екатеринбуржцев: молодые семьи хотят обзавестись своим первым жильем, люди постарше – улучшить условия или приобрести квартиру детям. В уральской столице в настоящее время строится почти 2 миллиона квадратных метров жилья, однако выбрать подходящий вариант не так-то просто. Где-то цена не соответствует качеству, где-то оставляет желать лучшего транспортная структура. Эксперты нашего агентства попробовали оценить «плюсы» и «минусы» ряда наиболее известных на сегодня проектов. В частности, в этом выпуске «прогноза ЕАН» речь идет о строящемся районе «Академический», возводимых жилых комплексах «Малевич» и «Новый Уктус», а также комплексе апартаментов на улице Стачек от «Атомстройкомплекса».
Доступное жилье: много или мало?
По данным Уральской палаты недвижимости, жилье эконом-класса на сегодня самое востребованное, поэтому застройщики активно строят такие объекты. По оценке аналитика УПН Михаила Хорькова, почти 70 процентов от всего возводимого на сегодня жилья составляют дома именно этого класса. Еще 29 процентов в общем объеме – объекты класса «комфорт». А вот элитное жилье и объекты бизнес-класса сегодня практически не строятся – большей части екатеринбуржцев квартиры в этом сегменте просто не по карману. В целом средняя цена на рынке новостроек Екатеринбурга сегодня – 60 тысяч за квадратный метр. Основной объем сделок производится на стадии строительства, когда «квадраты» можно приобрести немного дешевле.
Однако есть и другое мнение. Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин не считает, что Екатеринбург «утопает» в «экономичном» жилье. Напротив, по его оценке, доля домов эконом-класса, квартиры в которых продаются по 50-60 тысяч за «квадрат», в общем объеме строительства жилья в городе составляет не более 30-40 процентов. «Вакантного предложения готового жилья в этом сегменте очень мало, что во многом обусловлено значительным неудовлетворенным спросом населения на этот вид жилья, невысокой степенью маржи для застройщика, а также имеющимся у девелоперов дефицитом инвестиционных ресурсов и сложившейся практикой строить дома на средства дольщиков», - объясняет эксперт.
По данным Уральской палаты недвижимости, жилье эконом-класса на сегодня самое востребованное, поэтому застройщики активно строят такие объекты. По оценке аналитика УПН Михаила Хорькова, почти 70 процентов от всего возводимого на сегодня жилья составляют дома именно этого класса. Еще 29 процентов в общем объеме – объекты класса «комфорт». А вот элитное жилье и объекты бизнес-класса сегодня практически не строятся – большей части екатеринбуржцев квартиры в этом сегменте просто не по карману. В целом средняя цена на рынке новостроек Екатеринбурга сегодня – 60 тысяч за квадратный метр. Основной объем сделок производится на стадии строительства, когда «квадраты» можно приобрести немного дешевле.
Однако есть и другое мнение. Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин не считает, что Екатеринбург «утопает» в «экономичном» жилье. Напротив, по его оценке, доля домов эконом-класса, квартиры в которых продаются по 50-60 тысяч за «квадрат», в общем объеме строительства жилья в городе составляет не более 30-40 процентов. «Вакантного предложения готового жилья в этом сегменте очень мало, что во многом обусловлено значительным неудовлетворенным спросом населения на этот вид жилья, невысокой степенью маржи для застройщика, а также имеющимся у девелоперов дефицитом инвестиционных ресурсов и сложившейся практикой строить дома на средства дольщиков», - объясняет эксперт.
В результате практически все предлагаемые сегодня на рынке объекты жилья эконом-класса пользуются спросом. Однако каждый хочет выбрать наиболее удачный вариант. Самые популярные на сегодня объекты, которые возводятся в Екатеринбурге, нам помогли оценить общественный эксперт по Екатеринбургу, специалист по транспортной инфраструктуре Андрей Старцев, генеральный директор Центра хорошего жилья «ЕкаДом» Ярослав Замашной и ведущий специалист этой компании Андрей Ивановичев.
Академический район: злая «транспортная» шутка
Целый город с «нуля» на окраине юго-запада Екатеринбурга создает «Ренова-СтройГрупп-Академическое» при поддержке городских и областных властей. Планируется, что к 2025 году там будет проживать более 300 тысяч человек. По данным на начало нынешнего года новоселье в районе отпраздновало уже около 30 тысяч свердловчан.
Однокомнатные квартиры в Академическом предлагаются по цене от 2 миллионов 550 тысяч рублей, «двушки» – от 3,3 миллиона, «трешки» – от 4,2 миллиона. Средняя стоимость «квадрата» в той же «двушке», площадью 61 «квадрат», - примерно 54 тысячи рублей.
«Академический» строится по принципу «от большего к меньшему», то есть в центре застройки будут 25-этажные дома, а к югу этажность будет сходить до 2-3-этажных таунхаусов. Эту застройку мы можем отнести к классу «комфорт» и «эконом». Площадь квартир от 33 до 82 квадратных метров – здесь в большей степени попадание в класс «эконом». Технология строительства и качество отделки мест общего пользования и квартир – тот же линолеум на полу, опять «откатывают» Академический в эту категорию», - оценивает Андрей Ивановичев.
Из «плюсов» он выделил «экологичность» района, отдаленного от крупных производств, соответствие современным нормам систем жизнеобеспечения и энергосбережения. Также несомненное достоинство Академического – наличие во дворах детских и спортивных площадок, видеонаблюдение на территории.
Говоря о недостатках, Андрей Ивановичев выделил слаборазвитую социальную инфраструктуру района, в котором до сих пор нет даже собственной муниципальной поликлиники. Отсутствует пока что и крупный торговый центр.
«Кроме того, транспортная доступность на плохом уровне, один въезд – выезд создает огромные пробки в «часы пик». При этом большой объем вводимых квадратных метров вкупе с плохо продуманной системой парковок и узкими дорогами с круговым движением сыграли злую шутку с жителями района. Припарковаться в Академическом большая проблема, даже в подземном паркинге есть пробки на заезд/ выезд в «часы пик». И проблема с парковкой будет только усугубляться», - отмечает эксперт.
С ним согласен и Андрей Старцев, который также разделяет мнение о том, что транспортная инфраструктура района пока оставляет желать лучшего. «Троллейбусная линия до сих пор не утверждена, проект скоростного трамвая вообще находится в подвешенном состоянии. В результате люди ездят в переполненных маршрутках и автобусах. Без автомобилей будущим новоселам придется не сладко. Правда, есть хорошие перспективы для создания социальной инфраструктуры, учитывая, что район строится по принципу частно-государственного партнерства, деньги на нее будут выделяться», - считает эксперт.
«Новый Уктус»: не быстро, но красиво
Застройщиком ЖК «Новый Уктус» в районе улиц Самолетная – Изобретателей – Павлодарская – Туристов является компания «УралЭнергоСтройКомплекс». Сам застройщик определяет класс своего комплекса как «эконом». Как нам сообщили в отделе продаж компании, сейчас почти на 90 процентов достроена третья очередь жилого комплекса, там свободными остались только «трешки» площадью 86 – 87 квадратных метров, стоимость «квадрата» – от 51 000 до 52 000 рублей. Четвертую очередь обещают сдать во втором квартале 2014 года. В ней «однушка» в 42,3 «квадрата» предлагается по цене 2 миллиона 327 тысяч, «двушка» в 55 «квадратов» – за 3 миллиона 18 тысяч. Таким образом, стоимость квадратного метра в среднем составляет 54-55 тысяч рублей.
«Внешний вид комплекса имеет современную, но достаточно заурядную внешность, которая не притягивает взгляд. Площади квартир от 35 до 85 квадратных метров – это свойственно «эконом»-строительству, при этом здесь представлены большие жилплощади по 170 «квадратов» и двухуровневые квартиры, но это скорее исключения из правил. Из названия ЖК «Новый Уктус» уже можно понять, что это район «второго круга». Но нужно заметить, что инфраструктура этого района и новые дороги существенно были улучшены за последние годы, что положительно сказалось на комфорте жизни в этом районе. Тем не менее, здесь, учитывая все факторы, ставим оценку «эконом», - говорит Андрей Ивановичев.
Он высоко оценивает внутреннее обустройство двора. «Посудите сами: 257 машиномест в подземном паркинге на 229 квартир, закрытая территория с детскими площадками и спортивным кортом, фонтан во дворе. Кроме того, радует внешний вид комплекса, качество отделки дома и придомовой территории, техническая обеспеченность и комплекса», - считает эксперт.
«Новый Уктус» строился с проблемами, один объект сдали, второй, замахнувшись на 26 этажей, строили достаточно долго, зато сейчас темпы возведения достаточно высоки. Район, пожалуй, даже более перспективный, чем Академический с точки зрения транспортной инфраструктуры, так как в будущем планируется, что там появится станция метро «Уктусские горы». Пока выбираться из района достаточно сложно из-за постоянных пробок на Щербакова – Белинского. Но запланировано дорожное строительство для связки микрорайона с объездной дороги в обход проблемного узла Самолетная–Щербакова по Лыжников-Молодогвардейцев-Просторной», - оценивает транаспортную инфраструктуру Андрей Старцев.
Кроме того, в качестве плюсов он называет хорошую инфраструктуру, близость к торговым центрам. «Уже совсем скоро там будет реконструирован ТЦ «Екатерининский», он получит название «Глобус», - напоминает эксперт.
Комплекс апартаментов на Стачек от «Атомстройкомплекса»: братья - тройняшки
Компания «Атомстройкомплекс» одна из первых начала строить жилые дома на землях, не предназначенных для жилой застройки. Назвали такие объекты апартаментами. Первые их комплексы появились на пересечении улиц Стачек – Фронтовых бригад в районе Эльмаш.
Цены кажутся доступными: в доме, который будет сдан во втором квартале следующего года, двушка с кухней-студией площадью от 95,22 «квадратов» стоит от 4 миллионов 180 тысяч рублей. Однокомнатную квартиру, опять же с кухней-студией, в 38,64 квадратных метра можно приобрести за 2,11 миллиона рублей. Кроме того, застройщик обещает, что в жилье будет установлен встроенный шкаф в прихожей и кухонный гарнитур.
Однако эксперты отмечают, что, вселяясь в апартаменты, нужно быть готовым к трудностям. «В таких домах возможна только временная регистрация собственником и любым другим человеком с разрешения собственника помещения. Как известно, временная прописка дается сроком до одного года. Также важный вопрос – это стоимость коммунальных услуг в таких домах. Так как они не признаны в полной мере жилыми, государственные субсидии на погашение части стоимости коммунальных услуг не выделяются, соответственно цена «коммуналки» в таких домах высока и будет расти быстрее и больше. Выбирая апартаменты, нужно понимать, что, экономя на стоимости квартиры сегодня, в дальнейшем вы можете столкнуться с рядом проблем и сложностей», - предупреждает Андрей Ивановичев.
В целом, о том, что комплекс на Стачек относится к классу «эконом», свидетельствует то, что все три дома, как «братья-тройняшки», абсолютно одинаковые и «родителями» одеты в одну типовую «одежду». Придомовая территория дома очень мала, спасает только лишь наличие парка рядом. «Паркинг также не сможет вместить всех желающих, так как 70 машиномест в первой очереди рассчитаны на первые два дома», - добавил эксперт.
Зато в качестве достоинства можно отметить удачное местоположение: рядом новый гипермаркет, парк Турбомоторного завода, который за последние годы благоустроили по современным стандартам. Поблизости есть бассейн, спортивное поле.
Что касается транспортной инфраструктуры, то по мнению эксперта этой отрасли Андрея Старцева, она оставляет желать лучшего. «Недалеко трамвайная остановка, но, по сути, до центра можно доехать только на метро и там делать пересадку, если нужно ехать куда-то дальше», - объясняет он.
ЖК «Малевич»: «комфорт» по цене «эконом»
Жилой комплекс «Малевич» возводится в границах улицы Маяковского, переулка Трамвайный и проспекта Космонавтов. Девелопер проекта – «ПРЕД-Групп», застройщик – «Уралстройинвест». В отличие от ранее рассмотренных объектов, к классу «эконом» «Малевич» можно отнести только по доступной цене – стоимость квартир от 53 тысяч рублей за «квадратный» метр. В остальном же эксперты относят этот объект к классу «Комфорт».
«Дома в жилом квартале «Малевич» обладают яркой, незаурядной «внешностью». Этот показатель характеризует, как правило, проекты уровня «Бизнес» и выше, соответственно ставим оценку – «Комфорт+». Площади квартир от 42 до 90 «квадратов» – это показатель класса «комфорт». Месторасположение – центральная часть города, ходит любой транспорт – это несомненный плюс. Из минусов – близость железной дороги. Но застройщик минимизирует данный фактор путем строительства двух многоуровневых надземных паркингов между жилыми домами и железной дорогой, а также проектирования специального современного шумозащитного ограждения», - анализирует проект гендиректор Центра хорошего жилья «ЕкаДом» Ярослав Замашной.
Также он высоко оценивает проект обустройства дворовой территории – она обособлена и разделена на зоны. Найдется место для детских игры, появятся дорожки для велосипедистов, пешеходный бульвар со скамейками, «зеленая» зона со спортивными сооружениями.
«Внутреннее наполнение не предполагает какой-либо помпезной дорогой отделки, но поражает наличием для комплекса уровня «комфорт» просторных холлов с высотой потолка 6 метров. Будет оборудован ресепшн, диванная зона для гостей и жителей, помещения администратора, охраны, колясочная. Кроме того, застройщик запланировал общий санузел с возможностью помыть лапы домашним питомцам после прогулки, что также никогда раньше не предполагалось при строительстве домов», - рассказывает Ярослав Замашной.
Андрей Старцев также высоко оценил строящийся комплекс. «В моем рейтинге «Малевич» на первом месте по удобству. Замечательный инвестор, шаговая доступность любого транспорта, магазины. Думаю, это будет уникальный комплекс», - говорит эксперт.
Самый большой минус, пожалуй, в том, что квартиры в строящемся комплексе раскупают, как горячие пирожки. Генеральный директор компании «Уралстройинвест» Илья Журавлев рассказал нам, что продажи ведутся очень активно. «У нас есть два офиса продаж – на проспекте Ленина, 5а и на Радищева, 6а, а теперь мы установили третий. Он располагается прямо на стройплощадке, в расписном, специально оборудованном вагончике. Люди могут воочию увидеть площадку, оценить ход работ», - рассказал Илья Журавлев.
По его словам, в настоящее время на стройке работает кран, уже возведены первые этажи будущего 27-этажного дома. Первая очередь «Малевича» будет сдана в четвертом квартале 2014 года. В ближайшее время начнется возведение второй очереди комплекса. «Всего планируется построить три 27-этажных дома и один 34-этажный», - пояснил глава «Уралстройинвеста».
Он добавил, что также будет построена административная высотка, где разместится торговая галерея, организации бытового обслуживания. Таким образом, далеко ходить за покупками будущим жильцам не придется. Мария Трускова, Европейско-Азиатские Новости.
