Уральский финансовый аналитик Виталий Калугин рассказал, какое жилье выгоднее покупать в ипотеку — новое или на вторичном рынке, – чтобы это было выгодной инвестицией. С его точки зрения, покупка нового жилья, даже при условии льготной ипотеки, менее выгодна, чем вторичного.
Средняя стоимость квадратного метра достигла в новом жилье 137 тыс. рублей, на вторичном — 97,7 тыс. рублей, но желающих купить инвестиционное жилье не становится кардинально меньше. «Ясно, что дикий ценник первички - прямое и непосредственное следствие льготного кредитования.
Но понимают ли покупатели льготки, что сразу после покупки первички вы можете ее продать только по ценам вторички? То есть на 40% дешевле?» - предупреждает Калугин.
По его подсчетам, выгоднее все же вторичка, потому что новое слишком быстро обесценивается. Калугин предлагает посчитать будущую выгоду так.
«Берут за 5 млн квартиру, из них 20% первоначальный взнос. Итого 4 млн ипотека. За 5 млн покупают конуру: 5000000/137 = 36,5 кв. м. Допустим, никто не собирается держать кредит 24 года. И гасят досрочно, за 8 лет. В этом случае переплата 1,235 млн», – считает эксперт.
Таким образом, через восемь лет у нас квартира стоимостью 6,235 млн с учетом всех выплат. «То есть по 6,235/36,5 = 171 тыс. рублей/кв. м. И вы хотите ее продать. А разница в ценах - те же 40%. На сколько надо будет дорожать вторичному рынку, чтобы вы смогли продать хотя бы без потерь? 171/97,7 = 75% сверху за 8 лет. Или, по формуле сложных процентов, на 7,2% в год. И это без учета инфляции. Чтобы отбить инфляцию, получается, вторичка должна дорожать на 7,2% в год БЫСТРЕЕ инфляции. Вы как хотите, но это вряд ли», – приводит Калугин расчеты на своей странице в соцсети.
Он отмечает, что если взять те же 36,5 кв. м на вторичном рынке, то это будет 2,85 млн.
"Даже по нынешней ставке в 14% годовых по ипотеке, если погасить кредит за восемь лет, то квартира обойдется в 5,470 млн рублей. «Чистая экономия 6,235-5,47 = 765 тыс. рублей. И на 5 тыс. в месяц меньше ипотечный платеж", – делает вывод Калугин.
«Но считать, кажется, почти никто не умеет: 78% ипотечных кредитов - на первичку», – грустно заключает финансовый аналитик.
Ранее ЕАН рассказывал, что Челябинск и Екатеринбург вошли в пятерку городов-лидеров по росту цен на вторичку за последний год. Об этом свидетельствуют данные «Авито. Недвижимости». С июня 2022 по июнь 2023 года средняя цена на квартиру достигла 3,6 млн рублей. Квартиры подорожали в 27 из 33 городов, попавших в исследование.
Абсолютным лидером по росту цен стал Челябинск, там жилье стало дороже на 29%. На втором месте - Киров - рост 23%. В Волгограде вторичка увеличилась в цене на 17%. Далее в рейтинге следуют Иркутск и Екатеринбург – 15% и 11% соответственно.
Юлия Литвиненко
