Евгений Новосёлов: «В мегаполисах доступного жилья не будет»

Сегодня ипотечное кредитование всё больше волнует граждан, которые нуждаются в жилье или которые хотят улучшить жилищные условия. Приобретение жилья в мегаполисе, таком как Екатеринбург, – вещь дорогостоящая и труднодоступная. Поэтому покупка жилья с ипотекой становится все более привлекательным, а кредитные деньги дешевле и доступнее. О тенденции снижении ставок, предстоящем росте цен на жилье и прогнозах на 2008 год агентству ЕАН рассказал генеральный директор ООО «Группа компаний агентства недвижимости «Новосёл» Евгений Новосёлов.

- В ипотечном кредитовании наблюдается тенденция снижения ставок. С 1 июля 2007 года федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования снизило ставку на 0,25 процента. Теперь она составляет 10,75 процента. Стоит отметить, в прошлом году ее понижали три раза. Евгений Анатольевич, можно ли прогнозировать, что ставка снизится до 10 процентов и когда приблизительно это может произойти?

- Тенденция снижения ставок, действительно, есть, но далеко не у всех игроков. Федеральное агентство ипотечного кредитования является одним из основных игроков на рынке и может себе позволить подобные вещи за счет объемов. Но у ряда обычных коммерческих банков, которые имеют свои ипотечные программы, наблюдается обратная тенденция. Буквально полтора-два месяца назад некоторые банки стали повышать ставки. Это связано с ипотечным кризисом за рубежом – волна началась в Америке и докатилась до Европы. Косвенно это отражается и на России. Не секрет, что часть денег на перекредитование банки берут за рубежом, поэтому кризис может сказаться и на нас. Именно эти предпосылки повлияли на некоторые коммерческие банки, чтобы повысить процентные ставки, ужесточить требования к заемщику, ведь не секрет, что часть кредитов является невозвратной, что составляет серьёзную проблему для банков. Ситуация напоминает качели: федеральное агентство может себе позволить снизить ставки, а некоторые коммерческие банки поднимают их вплоть до тринадцати и выше процентов.

Ждем, когда ставка снизится до заветных 10 процентов. Для того, чтобы это повсеместно произошло, я думаю, потребуется как минимум год, при условии, что ситуация на мировых рынках  не изменится к худшему.

- Аналитики Уральской палаты недвижимости прогнозируют - вторичный рынок жилья выйдет из стагнации уже осенью нынешнего года. По оценкам экспертов, цены начнут расти на 1-3 процента в месяц. Стоит ли полагаться на этот прогноз тем, кто решил приобрести жилье?

- Месяца полтора-два на рынке недвижимости в Екатеринбурге наблюдается оживление. Роста пока нет. Но это, в свою очередь, тенденция, которая может привести к росту. Повлиял и сезонный фактор. К новому году цены однозначно подрастут. Также это связано с ситуацией на других рынках страны. Так, последние две недели все обсуждают заметный рост цен на продукты питания, который ударяет по карману граждан. А это со временем, безусловно, скажется и на рынке недвижимости.

Нужно жить сегодняшним днем. Ждать в разгар сезона массового снижения цен на жилье, как это было в начале года или летом, не стоит. Нужно ориентироваться на сегодняшние цены. Ниже они не станут. Кроме того, аналитики предрекают, что во втором-третьем квартале 2008 года начнется более активный рост цен на жилье, как минимум на 25 процентов годовых.

- Некоторые риэлтеры утверждают, что к осени число покупателей квартир должно увеличиться. Какие тенденции на рынке жилья будут сопровождать этот процесс?

- Покупатели вышли из спячки. Люди поняли, что пик корректировки цен, скорее всего, был достигнут, и те, кто ожидали этого момента, начали покупать. Идет увеличение ипотечных сделок - 40 процентов потенциальных покупателей берут квартиры с использованием заемных средств. В ближайшие несколько лет этот процент может приблизиться к точке до 80- 100 процентов.

Следующая тенденция – всё больше и больше потенциальных клиентов смотрят в сторону нового жилья, вторичный фонд отходит на второй план. Молодое поколение – люди до 40 лет – останавливает свой выбор не на пятиэтажках, а на частном домовладении (коттеджи, таунхаусы), либо на новом современном комфортном жилье в городе. Эта тенденция усиливается, и «вторичку» (физически и морально устаревшие) становится продавать всё тяжелее и тяжелее.

В этом году увеличилась тенденция на спрос загородного жилья. Застройщики стараются приблизить проживание за городом к доступному жилью для среднего класса. В ближайшее время спрос на загородное жилье будет расти. Это мировая тенденция: удобно жить за городом, а работать в центре.

- Если нарисовать портрет потенциальных покупателей квартир на вторичном рынке жилья и в домах-новостройках, какими они будут (социальный статус, уровень зарплаты, семейное положение и т.д.)?

- Портрет маслом будет - на самом деле (смеется)! Если говорить о старом вторичном фонде, то молодежь, как я уже сказал, неохотно едет в пятиэтажные «хрущёвские» дома, либо рассматривает его как вариант для временного проживания. Семья с маленькими детьми или пара, которая планирует детей, будет выбирать дом с лифтом или с помещением для колясок на первом этаже, чтобы не поднимать коляску из дома на улицу по лестнице. Здесь решающую роль играют бытовые потребности, удобства для проживания.

Итак, портрет: это деловая активная часть населения, от 20 до 40-45 лет, которая покупает новые квартиры, - представители малого и среднего бизнеса (средний класс). Доходы: глава семьи – от 20 тысяч рублей, супруга получает подобную зарплату и один - два ребенка. Семейное положение: как правило, пары в браке, но в последнее время часто обращаются пары, проживающие в гражданском браке.

- Какие квартиры на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге сегодня пользуются наибольшим спросом, а какие меньшим (район, ценовой показатель, категория квартир)? Основная причина такой активности и пассивности?

- Повторюсь, что на вторичном рынке пользуются спросом новое жилье – дом, который был сдан от 1- до 5 лет назад. Примером, однако, может служить и Ботанический район города Екатеринбурга, которому уже более 15 лет. Однако, все считают «ботанику» новым районом, хотя за время эксплуатации есть уже определенный износ строений. Ботанический район сохраняет статус востребованного, молодого, дорогого района.

В основном покупают свежее жилье. Я думаю, что дальше тенденция будет только усиливаться: вторжилье будет дешеветь, причем достаточно стремительно, а новое жилье будет держаться определенной планки и, может быть, дорожать, чуть выше уровня инфляции – это уж точно. Также это зависит и от общего роста цен на рынке жилья, подорожания строительных материалов, энергоносителей и т.д..

- Что выгодно сегодня – брать ипотеку, и становиться владельцем собственного жилья или снимать квартиру и платить порядка 10-15 тысяч в месяц арендателю? Какой совет вы могли бы дать тем, кто стоит перед таким выбором?

- Совет однозначный – брать ипотеку. Дело в том, что за аренду вы отдаете деньги в чужой карман, а с ипотекой вы будете инвестировать средства в свое будущее, собственное жилье (пусть и с обременением). Второй фактор – правовая и физическая незащищенность арендатора перед арендодателем сумасшедшая. Хозяин может поднять цену в любой момент. А банк – юридическое лицо и дает свои серьёзные гарантии.
 
- Как Вы, Евгений Анатольевич, считаете, почему доступное жилье никак не может стать доступным? Можно ли сказать, что механизм национального проекта «Доступное и комфортное жилье» запущен в действие?

- Само понятие «доступное жилье» - искажено. Надо понимать, мы живем в крупном мегаполисе, столице Урала, претендуем на вхождение в тройку лидеров России (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). 10-15 таких мегаполисов по стране – это еще не вся Россия. А национальная программа «Доступное жильё» - федеральная. Екатеринбуржец, жалуясь на стоимость жилья (1 квадратный метр в среднем стоит 50 – 60 тысяч рублей), забывает о том, что на те же деньги в глубинке можно купить, образно говоря, целый подъезд. То есть программу «Доступное и комфортное жилье» каждый может реализовать сам для себя. Но все стремятся жить в мегаполисе, но априори здесь земля дорогая. И это нужно понимать. В мегаполисах вместо понятия «доступное жилье» нужно ввести – «относительно доступное жилье». Можно купить жилье и за границами крупного города, где цена действительно гораздо дешевле. В мегаполисах доступного жилья не будет. Оно будет дорожать с каждым годом.

Интервью подготовила Александра Подгорнова, Европейско-Азиатские новости.

Ссылки по теме:

Снижение цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга ведет к ближайшему скачку цен - http://www.ean66.ru/news/?id=29805

На рынке ипотечного кредитования Свердловской области сложилась обманчивая ситуация - http://www.ean66.ru/news/?id=29119