Евгений Новосёлов: «Пришло время профессионалов»

Сегодня в Екатеринбурге долевое строительство жилья может поспорить по популярности с ипотечным кредитованием. Причем на практике оказывается, что квадратный метр в новой квартире стоит подчас дешевле, чем во вторичном жилье. Почему так происходит? Что выбрать человеку, желающему улучшить жилищные условия: «долевку» или покупку готовой квартиры?
На эти и другие вопросы ЕАН отвечает генеральный директор ООО «Группа компаний агентства недвижимости «Новосёл» Евгений Новосёлов.

- Евгений Анатольевич, сегодня в Екатеринбурге цены на вторичное жилье и на «долевку», в принципе, одинаковы. Хотя вроде бы новое жилье должно быть более качественным, а, стало быть, дорогим. С чем это связано? Почему вторичное жилье пользуется такой популярностью?

- Все просто. Давайте обратимся к экономике и конкретным примерам из практики. Для примера возьмем стандартную двухкомнатную «хрущевку» площадью 43 квадратных метра. Стоимость такого жилья в районе Автовокзала сегодня колеблется возле отметки 2,5-2,7 миллиона рублей. Это ее реальная цена, хотя рынок зачастую предлагает завышенную планку в 2,9-3 миллиона рублей. Разделим цену на площадь и получим стоимость одного квадратного метра более 60 тысяч рублей. Новая двухкомнатная квартира в этом же районе стоит уже 5,5 миллионов рублей. При этом площадь у такой квартиры нового формата зачастую не менее 70-80 метров. То есть, цена одного «квадрата» равна аналогичным с «хрущевкой». Но это лишь оптический обман, цена одного метра действительно зачастую равна, но весь фокус в том, что будущий новосел приобретает не квадратные метры, а целостный объект. Позволить себе такие суммы (80 квадратных метров умножаем на 60 тысяч рублей) может далеко не каждый. Стоит отметить, что вообще в новых домах двухкомнатная квартира меньше 60 квадратных метров - редкость. Потому спрос на вторичное жилье остается устойчивым, за счет относительной доступности, несмотря на то, что возраст подобного жилья 50 лет и более. Но покупателя, к сожалению, не смущает физическое и моральное старение, высокая степень износа коммуникаций и так далее.

Есть и еще один аспект. Многих от долевого строительства отпугивает временной фактор, необходимость ждать. Ведь внося деньги, покупатель получает не квартиру, а, если можно так выразиться, «право ожидания», перспективу. Рассуждая известной поговоркой: «Лучше синица в руке, чем журавль в небе», выбор зачастую склоняется в сторону «вторички». Так что пока такая ценовая ситуация будет сохраняться, хотя в перспективе расслоение безусловно произойдет. Аналитики нашей компании уверенно прогнозируют, что старое жилье однозначно будет дешеветь, новое - все больше пользоваться устойчивым спросом.

- Может быть, строительным компаниям стоит сменить маркетинговую, «планировочную» политику и начать возводить малометражное жилье?

- Безусловно, застройщики анализируют негативный опыт и адаптируют к тому или иному классу жилья. Да-да, классификация тоже потихоньку начинает диктовать условия. А поэтому, как Вы выразились, «малометражное жилье», скажем, в клубном доме или доме бизнес-класса невозможно априори. Хотя, конечно же, нестандартные планировочные решения тоже имеют место. К примеру, одна из компаний ведет строительство дома в микрорайоне Елизавет. Панельный дом эконом-класса полностью состоит из малогабаритных однокомнатных квартир площадью около 30 квадратных метров. Действительно, такое жилье будет гораздо дешевле и доступнее, например, для молодежи, и спрос соответствующий. Однако представить, что подобный дом кто-нибудь построит в центре Екатеринбурга, просто невозможно. Застройщик, получивший землеотвод в Екатеринбурге, будет стараться выжать из него максимум прибыли. Земля в центре дорогая и дефицитная, а посему и классификация, планировочные решения и цены соответственно будут оставаться «на высоте».

- В практике вашего агентства больше сделок совершается с приобретением вторичного жилья или «долевого»?

- Как я уже сказал, пока вторичное жилье пользуется большим спросом. Другое дело, что само это понятие является в большой степени иллюзорным. Ведь формально вторичным уже можно назвать жилое помещение в доме, построенном год назад. Кроме того, одной из причин того, что по долевому строительству сделок пока меньше, является то, что банки с гораздо большей охотой идут на кредитование покупки уже готовой квартиры. Бывает еще и так, что у застройщика заключен договор с конкретным банком на кредитование участников данного проекта, что лишает клиента свободы выбора другой ипотечной программы или альтернативного банка.

- Можно ли прогнозировать, что в будущем цены на вторичное жилье будут гораздо ниже, нежели в новых домах?

- Не думаю, что это произойдет явно в ближайшее время. Повторюсь, что если вести речь не о ветхом жилом фонде, а о домах возрастом 30-50 лет, то квартиры в них еще долго будут составлять конкуренцию новому жилому фонду. Конечно, новое жилье обязательно будет стоить дороже, перелом произойдет, но для этого застройщикам предстоит немало потрудиться, находить и внедрять более эффективные формы работы с банками, риэлторами и так далее. Да и материальное положение и психология покупателя, естественно, меняется к лучшему. Поэтому такие покупатели рассматривают покупку жилья в новых домах вполне для себя возможной и реальной.

- Какие подводные камни могут оказаться на пути у покупателя при вступлении в долевое строительство? Чем в данной ситуации может помочь риэлтор?

- Не секрет, что закон, регулирующий взаимоотношения сторон, участвующих в долевом строительстве, скажем так, неоднозначен. Человек в большинстве случаев заключает договор не с самим застройщиком, а с жилищно-строительным кооперативом, в котором пайщики аккумулируют свои средства. Подобные ЖСК, как правило, создаются при самой компании-застройщике. Практически все понимают, что это дочерняя структура, и взаимосвязь между ними прослеживается. Тем не менее, в случае непредвиденных проблем де-юре строительная компания, как правило, никакой ответственности не несет. Что же касается вопроса, как себя обезопасить, то можно привести такой пример. Большинство людей, давая в долг даже близким знакомым, берут расписку. Почему же человек, пытаясь обезопасить себя от потери нескольких тысяч рублей, не думает о возможной потере миллионов при покупке, как мы уже сказали, «права ожидания»? Поэтому в первую очередь необходимо обратиться за консультацией к юристу и риэлтору. Сегодня наступило время профессионалов. Как говорится, пироги должен печь пирожник, сапоги тачать сапожник… Риэлторская компания поможет вам обеспечить грамотное правовое сопровождение сделки с недвижимостью. В том числе и первичной. Желая сэкономить на услугах специалистов, вы рискуете потерять все свой сбережения. Например, за рубежом давно уже нет газет типа нашей «Из рук в руки», где частники размещают объявления о продаже и покупке квартир. Подобные вопросы решаются цивилизованно и исключительно при помощи специализированных фирм.

- В последнее время в Екатеринбурге было немало скандалов, связанных с долевым строительством. «Уральская инвестиционно-строительная корпорация» (УИСК), «Новый Град», корпорация «Маяк». Названия этих компаний на слуху. Не исключено, что будут и другие эксцессы. Что вы посоветуете покупателям, чтобы не быть обманутыми?

- Хотел бы заметить, что на деле все обстоит не так уж плохо, как иногда пытаются представить СМИ. Явные нарушения законодательства встречаются нечасто. Часто это либо политика, либо черный PR. Сегодня застройщики дорожат своим именем, и возникающие проблемы зачастую стараются решать, не доводя дело до суда. Тем не менее, если вы сомневаетесь в добросовестности строительной компании, но хотите, несмотря на риск, все же сэкономить на услугах риэлтора, дам бытовой совет. Наведите справки о уже реализованных застройщиком проектах. Поговорите с жильцами домов, возведенных застройщиком, о качестве отделки, сроках сдачи, удобстве планировок квартир, и последующем коммунальном обслуживании. Однако проще всего доверить экспертную оценку все же независимым специалистам.

- Евгений Анатольевич, сами Вы что бы посоветовали: принять участие в долевом строительстве или все-таки приобрести уже обжитую квартиру?

- Однозначного совета дать невозможно. Если вступать в «долевку», то, во всяком случае, не на стадии нулевого цикла, а все-таки ближе к окончанию строительства. Хотя в таком случае есть риск, что интересующие вас квартиры окажутся уже раскуплены. Что же касается приобретения жилья, что называется, «бывшего в употреблении», то здесь, помимо десятка профилирующих факторов, рекомендую банально обратить внимание на разумное сочетание цены и качества.

Интервью подготовил Михаил Смирнов, Европейско-Азиатские новости.