Продажа ипотечных квартир коллекторам: чем это грозит заемщикам и о чем молчат свердловские банки
В октябре экономическую повестку взбудоражила информация о том, что коллекторы начали активно скупать у банков ипотечные долги вместе с закладными. В агентствах взыскания соглашаются: раньше такая практика действительно применялась крайне редко, - но при этом заявляют, что для должников она более выгодна, чем если бы их закладные оставались у кредитных учреждений. Сами банки от комментариев воздерживаются.
Агентство ЕАН попыталось выяснить, какое количество свердловских ипотечников под угрозой перевода к коллекторам, чем чревата такая передача и может ли новая тенденция обрушить рынок недвижимости.
По информации «Коммерсанта», недавно коллекторское агентство ЭОС в рамках пилотного проекта купило значительный объем закладных, по которым к нему перешли права требования, обеспеченные недвижимостью. Объем, названия банков-продавцов и цена покупки не раскрываются. Газета выяснила, что неплатежи по переданным ссудам составляли до года, оценка объектов недвижимости осуществлялась профессиональными оценщиками, а факт того, единственное это жилье у должника или нет, не учитывался. В агентстве уверены в успехе своего пилотного проекта и заявили, что будут расширять работу в этом направлении.
Эксперты не исключают, что за ЭОС могут последовать и другие коллекторские компании, а продажа ими залоговой недвижимости на торгах по заниженной цене может подкосить и без того неустойчивый рынок недвижимости.
Впрочем, на Урале навряд ли будет массовой такая практика. Свердловская область является одним из регионов, где ипотечники – самые дисциплинированные.
«По состоянию на сентябрь 2019 года доля ипотечных кредитов с просрочкой свыше 90 дней в общем количестве действующих кредитов данного типа в РФ составила 1,56% (в сентябре 2018 года – 1,58%), а в Свердловской области – 1,28% (в сентябре 2018 года – 1,32%). Таким образом, доля таких кредитов снижается как на Среднем Урале, так и по стране в целом. При этом данный показатель в Свердловской области существенно ниже общероссийского. Таким образом, можно говорить о том, что средний ипотечный заемщик Свердловской области более дисциплинирован, чем средний российский заемщик, обслуживающий ипотечный кредит», - рассказали ЕАН в пресс-службе Национального бюро кредитных историй.
Президент СРО НАПКА (в которое входит и скупившее пакет долгов с закладными агентство ЭОС) Эльман Мехтиев сообщил нашему корреспонденту, что раньше в подавляющем большинстве банки выставляли на продажу так называемые ипотечные хвосты - суммы, оставшиеся после реализации квартиры.
«Сейчас же речь идет о долгах с предметом залога, что действительно для рынка редкость, но это не первый случай покупки коллекторами таких долгов. Если говорить о доле ипотечных долгов в купленных портфелях, то она не превышает 1-2%. Традиционно ипотека всегда в меньшинстве в выставляемых лотах. Надо понимать, что, в отличие от потребительского кредита, ипотека обеспечена залогом, терять который заемщик не заинтересован, поэтому даже после выхода на просрочку он старается урегулировать вопрос и избежать реализации жилья. Таким образом, для банка это более легкая в плане взыскания просрочка, а также в крайнем случае есть шанс реализовать недвижимость и компенсировать выданную сумму. Именно по этим причинам банки не так часто выставляют ипотеку на продажу», - объяснил Эльман Мехтиев.
Он отметил, что на основе первого такого кейса довольно тяжело строить прогнозы на будущее, так как слишком много фактов влияют на окончательный результат. Однако безусловно предпосылки к росту покупки агентствами таких долгов есть, так как на долю ипотеки сейчас приходится более 40% от всего кредитного портфеля физических лиц.
Мехтиев выразил уверенность, что на рынок недвижимости эта тенденция не повлияет никоим образом.
«Во-первых, речи не идет о столь масштабных объемах, чтобы они оказали влияние на рынок, а тем более на стоимость жилья. Реализация имущества, будь это кредитор или коллекторское агентство, происходит только через суд, то есть никакой разницы по методам работы между первым и вторым кредиторами и быть не может», - отметил Эльман Мехтиев.
Он выразил уверенность, что если долги будет взыскивать коллекторское агентство, то у должника больше шансов сохранить жилье. «Компания, специализирующаяся на взыскании, готова более гибко и индивидуально подходить к решению вопроса. При этом интерес к реализации у нее низкий: принимать на баланс недвижимость и заниматься ее реализацией - трудоемкий и затратный процесс», - пояснил он.
На сайте ЭОС, кстати, обозначено, что агентство не взыскивает долги, а «оказывает помощь людям, попавшим в сложную финансовую ситуацию». Например, в честь Дня учителя агентство проводило массовую акцию по прощению до 55% задолженности среди своих клиентов. Также специальные предложения действуют для заемщиков старшего возраста.
Эльман Мехтиев уточнил, что в случае, если залоговое жилье будет все-таки реализовано с молотка, ипотечник получит обратно внесенный им первоначальный взнос на покупку. Правда, ему же придется нести и аукционные издержки.
«Кредитор получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Реализация всегда происходит через аукцион, издержки на который также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы. Однако отметим еще раз, продажа залога - это крайняя мера, которая невыгодна как кредитору или коллекторскому агентству, так и самому клиенту», - заявил президент СРО.
О продаже банком ипотечного долга вместе с закладной коллекторам заемщик узнает либо от самого агентства, либо от банка. Передать задолженность финучреждение вправе, если заключенный им с заемщиком договор предусматривает цессию.
Готовы ли кредитные организации, работающие в Свердловской области, сегодня продавать долги по новой схеме, нашему агентству узнать не удалось – порядка десятка опрошенных нами банков просто отказались отвечать на этот вопрос.
Также неизвестно и число закладных, которые уральские банки уже передали коллекторам (если таковые вообще имеются) – в свердловском управлении Росреестра сказали, что такой информации нет, и посоветовали обратиться в сами кредитные организации. Но и этот вопрос банки оставили без ответа.
Отметим, что сегодня портфели по потребительским (беззалоговым) долгам банки продают коллекторам за 2-3%. Возможно, что ипотечные стоят подороже – по разным оценкам, 5% - 50%.
«Думаю, что банкам невыгодно делиться таким жирным куском с кем-либо. Они будут сами давить на заемщика, чтобы тот, если уж совсем не может справиться со своими обязательствами, добровольно продавал свое имущество. На торгах его реализовать обойдется на 20% дешевле, и банкам невыгодно терять деньги от находящегося у них в залоге имущества. Пожалуй, продавать будут только ленивые банки, которые сами не хотят работать с должниками или не могут. Если это произойдет, то коллекторы начнут работать с должниками своими методами, за некоторые из которых финорганизациям бы надавали по шапке. Но в любом случае взыскание с должника залогового имущества будет проводиться через суд», - комментирует финансовый аналитик Виталий Калугин.
Он добавил, что судебный процесс, а также работа по взысканию со стороны судебных приставов может затянуться на 2-3 года, поэтому, по мнению аналитика, массовой продажи таких ипотечных долгов ожидать не стоит.
Агентство ЕАН продолжит следить за развитием событий.
Мария Трускова
