Рынок недвижимости «перекосило». Аналитик Уральской палаты недвижимости - о причинах и последствиях ценового перекоса

В прошлом году в разгар пандемии и запуска программы льготного кредитования люди спешно покупали квартиры. На рынке жилья Екатеринбурга случился ажиотажный спрос. Тогда же, по оценке аналитиков Уральской палаты недвижимости, произошел ценовой перекос. Некоторые объекты быстро подорожали, другие же совершенно неожиданно остались в прежнем ценовом диапазоне и теперь на фоне подорожавших конкурентов остаются более привлекательными. К переоцененным относят малогабаритные квартиры-студии с высокой ценой кв. м в окраинных районах города, к недооцененным - двухкомнатные, трехкомнатные квартиры.

Последний раз ценовые пропорции на нашем рынке так ломались в 2006-2007 годах. Тогда на волне роста цен люди скупали дешевые объекты. Предложение быстро сокращалось, создался дефицит - и цены за короткий промежуток времени выросли вдвое. Быстрее всего подорожали комнаты в коммунальных квартирах и жилье в отдаленных районах, которое стали раскупать в первую очередь. Потом потребовалось несколько лет, чтобы эти объекты снова вернулись в свою ценовую нишу и начали предлагаться по реальной стоимости.

Как долго сохранятся ценовые диспропорции

Недооцененные рынком объекты еще есть в продаже. И внимательным покупателям, рассмотревшим такие предложения в общей массе, еще можно успеть заключить выгодную сделку по приобретению. Но нынешний перекос, скорее всего, задержится ненадолго. 

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН, считает, что некоторая переоценка отдельных проектов и территорий в целом произойдет в следующие один-два года:

«Цена кв. м в компактных квартирах слишком высока, и в этом сегменте не наблюдается потенциала для дальнейшего опережающего роста цен. Многие квартиры семейного формата, рассчитанные на 3-4 человека, оказались, наоборот, недооцененными. Поэтому здесь есть потенциал для выравнивания. Будет ли переоценка в плоскости качества проектов, зависит от того, как девелоперы станут выстраивать коммуникацию с покупателем.

Пока продается коробка, нет смысла тратиться на ее содержание. Оценка качества проектов - весьма странный параметр на текущем рынке. В последние годы наиболее важным показателем стал внешний вид проекта, его «упаковка» и визуальное восприятие. Но часто бывает как с коробкой конфет, купленной в магазине. Приходишь домой, открываешь и понимаешь, что купил коробку, а не конфеты». 

Объектов мало, а сделок много за счет «первички»

Еще один показатель текущего рынка - установка ограниченного выбора вторичного жилья. Это связано с тем, что уменьшилось количество предложений в базе проверенных объектов на сайте и в других открытых источниках. Примечательно, что одновременно с этим количество сделок и оборот вторичного рынка остается высоким.

Как пояснил Михаил Хорьков, произошло следующее: дефицит вторичного рынка уравновесил рекордно высокий объем предложения первичного рынка. К осени 2021 года рынок жилья Екатеринбурга подошел с контрастными результатами по предложению. С одной стороны, на вторичном рынке крайне мало квартир. Меньший выбор был лишь в 2006 году, когда за год цены выросли более чем в два раза. С другой - на первичном рынке рекордно высокий объем предложения. Число нереализованных квартир превышает отметку в 28 тысяч.

Эксперт считает, что рост ключевой ставки заметным образом пока не отражается на условиях по кредитованию. При высоких инфляционных ожиданиях покупатели стремятся занимать, а не сберегать. Для первичного рынка продолжает действовать льготная ипотека, но она уже стала привычным рыночным фоном и не способна вывести рынок на уровень выше. Если в первой половине года число сделок продолжало расти, то сейчас оно снижается. Но все равно оборот недвижимости остается высоким. Аналитики не уверены, что по итогам 2021 года общее количество сделок с новостройками будет ниже 2020 года.

Сценарий осени 2021 года

Обычно для рынка жилья вторая половина года - период более высокой рыночной активности. Но, по мнению Михаила Хорькова, в текущий период активизации спроса вряд ли стоит ожидать:

 «Осень, скорее всего, «охладит» рынок недвижимости. Во-первых, потому что многие семьи уже решили вопрос заранее и купили квартиры. Ведь до лета не было четкой информации о продлении программы льготной ипотеки. И люди поспешили воспользоваться хорошими условиями. Во-вторых, рост цен на недвижимость сохраняется и с каждым месяцем отсекает от рынка часть потенциальных покупателей. В-третьих, будет работать на охлаждение спроса на вторичном рынке постепенный рост ключевой ставки».

Вероятно, в ближайшие месяцы процесс «вымывания» квартир на вторичном рынке замедлится, начнется процесс его насыщения. Важные перемены на рынке уже произошли, в 2022 году продавцам и покупателям придется к ним адаптироваться.

Вопросы текущего рынка и возможные сценарии будущего будут обсуждаться на Уральском форуме по недвижимости. УПН приглашает всех на аналитическую дискуссию, которая пройдет 7 октября в Международном выставочном центре «Екатеринбург-Экспо» (павильон 1, зал 1) с 13:30 до 15:30. Форум Уральской палаты недвижимости пройдет в рамках международного строительного форума 100+.