Заемщики на грани дефолта: уральские риелторы рассказали, к чему приведет ужесточение по выдаче ипотеки

В России с 1 декабря 2022 года по решению Центробанка ужесточат правила выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом для покупки квартиры в новостройках. Суть изменений в том, чтобы отсечь от выхода на рынок граждан с небольшим уровнем доходов и обезопасить банковскую систему. Решение несильно обрадовало застройщиков, в том числе в Екатеринбурге. Девелоперы только-только начали отходить от последствий провала на первичном рынке в апреле-мае 2022 года.

Вместе с тем те же уральские застройщики заявляли, что у населения достаточно накоплений, чтобы активно приобретать жилье в новостройках. Деньги у населения есть (о чем свидетельствует недавний отчет о банковских счетах). Однако, как объясняют аналитики и риелторы, с учетом текущей ключевой ставки «вторичка» снова обрела привлекательность. Да и цены там на порядок ниже, чем в новостройках.

К чему готовиться покупателям?

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков пояснил ЕАН, что решение об ужесточении требований было ожидаемым. В последние годы, по его словам, застройщики, продавая квартиры в ипотеку, перекладывали риски на банковскую систему. При этом девелоперы обеспечивали спрос на рынке за счет низкобюджетного сегмента (те же квартиры-студии), на который могли претендовать граждане с низкими доходами.

«Еще два-три года назад считалось нормальной практикой иметь накопления перед покупкой квартиры. Но за последние три года мы прошли очень большой путь сокращения первоначального взноса до абсолютно минимальных значений. А это риски и для банковской системы, и для рынка жилья в целом. Любой кризис, любой долгосрочный спад эту проблему подсветил и создал долгосрочные риски. С точки зрения развития отрасли решение правильное, с точки зрения момента — в каких-то сегментах это сократит число покупателей. Но сейчас цены не растут сильными темпами и есть время, чтобы спланировать покупку», — считает Михаил Хорьков.

С ним в оценке ситуации согласен директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев. По его мнению, решение Банка России свидетельствует, что на рынке сложилась ситуация, «близкая к кризисной».

«Риски дефолтов у заемщиков возрастают. К подобным мерам прибегали в 2015 году после ослабления рубля в конце 2014 года. А в 2009 году требования к ипотеке ужесточали намного сильнее», — отметил Александр Дмитриев.

 Свердловский министр выступил против изменения ставки по льготной ипотеке 

Разворот на «вторичку»

По оценке директора АН «Диал», после декабря 2022 года застройщики потеряют 7-10 % покупателей в сегменте малоформатного жилья. Однако это не означает их исчезновение. Ведь новые требования к первоначальному взносу не распространяются на вторичный рынок. И для того есть несколько предпосылок.

Во-первых, при нынешней ключевой ставке (7,5 %) ипотека на вторичном рынке составляет в среднем 9,5 %. Для льготников и того меньше. Во-вторых, за последние пару лет между «первичкой» и «вторичкой» образовался сильный разрыв в Екатеринбурге: 120 тыс. рублей за кв. м против 83 тыс. рублей за кв. м (в среднем по рынку). В-третьих, на вторичном рынке представлено практически новое жилье с отделкой. А девелоперы, стремясь на всем экономить, уже не могут предлагать покупателю квартиры с отделкой.

«Тот факт, что последние два месяца объем предложений не рос, показывает, что большая часть покупателей выбирает «вторичку». Кроме того, рынок перераспределяется по локациям. Покупатель готов рассматривать жилье не только в городе, но и в агломерации. Например, в том же Арамиле», — отметил директор агентства недвижимости.

Добавим, что еще пару месяцев назад риелторы и аналитики предупреждали уральских застройщиков об исчерпании возможностей льготной ипотеки из-за падения доходов населения. Президент СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников парировал, что жителям региона просто некуда теперь вкладывать деньги и они понесут свои средства застройщикам.

«У нас сократились инструменты для инвестирования. Это ощущается со времен пандемии. Когда люди перестали ездить за границу, это сказалось на количестве денег, которые поступили на наш рынок. Мне кажется, эта тенденция продолжится, пока не наступит новый баланс», — рассуждал Трапезников.

 Уральских застройщиков предупредили об исчерпании льготной ипотеки