В Москве строители престижного жилого комплекса на улице Зорге построили здания, в которых два первых и три двадцать первых этажа. Объект был арестован, но внезапно судебные приставы изменили свое мнение.
В Москве есть земельный участок с кадастровым номером 77:09:0005005:1007, с адресом: ул. Зорге, вл. 9. Этот участок, принадлежащий АО «Народные промыслы», взяло в аренду ООО «Зорге 9» еще в мае 2018 года для строительства арендатором трех корпусов зданий преимущественно под апартаменты. Сначала арендатор (тот самый «Зорге 9») взялся за дело внешне нормально. Спустя примерно месяц получил разрешение на строительство №77-213000-017211-2018 от 05.06.2018, затем построил здание и спустя 5 лет, 30 августа 2023 года, получил разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса из трех запланированных изначально. Два других корпуса также построены, однако разрешение на ввод в эксплуатацию для них пока не получено.
Однако при внимательном рассмотрении здания выяснилось, что застройщик построил дом большей этажности, нежели имел право. Более того, эти «лишние» этажи ему строить запрещали – не исключено, что из-за угрозы обрушения. Возможны и другие варианты отказа, например пожарная безопасность, но какой бы причина отказа ни была, она говорит о том, что эти дополнительные этажи прямо не разрешили строить.
Дело в том, что,согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), установлена предельная этажность – 21 надземный этаж, плюс 3 подземных этажа, а также площадь застройки 44 450 кв. м. Данные показатели также отражены в правилах землепользования и землеустройства (ПЗЗ) на данный участок. Однако застройщик построил три лишних этажа, после чего решил это узаконить постфактум.
Решением градостроительной земельной комиссии (ГЗК) (п. 38 заседания №7 от 03.03.2022) было принято решение об отказе в согласовании корректировки технико-экономических показателей (ТЭП) в части изменения предельной этажности здания в 21 этаж на предельную высотность 99 м, а также корректировку площади застройки в части увеличения. А ведь именно на основании ТЭП и прорабатываются конструктивные решения. Таким образом, специалисты прямо указали застройщику на техническую невозможность принять то, что он построил, из-за различных рисков, вплоть, возможно, до обрушения.
Решением градостроительной земельной комиссии (ГЗК) (п. 38 заседания №7 от 03.03.2022) было принято решение об отказе в согласовании корректировки технико-экономических показателей (ТЭП) в части изменения предельной этажности здания в 21 этаж на предельную высотность 99 м, а также корректировку площади застройки в части увеличения. А ведь именно на основании ТЭП и прорабатываются конструктивные решения. Таким образом, специалисты прямо указали застройщику на техническую невозможность принять то, что он построил, из-за различных рисков, вплоть, возможно, до обрушения.
Почему же здание при этом приняли в эксплуатацию? А потому что, согласно выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №77-09- 011585-2023 от 30.08.2023, этажность объекта (корпус 1) составляет в бумагах 22 этажа, с учетом 1 подземного.
При ближайшем рассмотрении оказалось, что застройщик провел ряд творческих манипуляций с этажностью, при которых у него оказалось что-то типа «два первых этажа и три двадцать первых этажа». Ну, образно говоря, появились этажи «1 и 1А», а также «21, 21А и 21Б».
Мы говорим образно, чтобы не погружать читателя в терминологию и конструктивы, говорящие о том, что такое «антресоль первого этажа» и чем она отличается от «второго этажа вместо антресоли». Однако смысл манипуляций с нумерацией этажей примерно такой, как мы описали, а с подробностями и реальными названиями этажей на табличках, вероятно, предстоит разбираться уполномоченным органам. Впрочем, помимо обнаруженной необычной нумерации этажности, есть и ряд других неоднозначных моментов. В частности, суды уже разбирались и с использованием самого участка застройщиком. И разобрались.
Тем временем на сайте офиса продаж «Зорге 9» на уровне фактических 2, 22 и 23 этажей ведется реализация апартаментов, на уровне фактического 24 этажа здания реализуются помещений пентхаусного типа. Однако, по официально утвержденным документам – архитектурно градостроительным решениям, их не должно существовать. Причем это жилые этажи, а не технические. Получается, что людям продают апартаменты, которые, по сути, являются самовольным строительством?
Таким образом, видится, что фактически возведено 24 этажное здание, что превышает установленные технико-экономические показатели, а также не соответствует проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод.
Аналогичная ситуация и с корпусами 2 и 3, которые в настоящее время построены, хотя пока не введены в эксплуатацию. Кроме того, общая площадь объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, превышает предельные показатели ГПЗУ и ПЗЗ на 5 135 кв. м.
Запроектированный в корпусе 3 медицинский центр площадью 8100 кв. м, не оборудован под заявленные цели, помещения продаются тоже как апартаменты.
В комплексе все это позволяет сделать вывод, что указанные объекты обладают признаками самовольного строительства. А в таком случае требуется организация работы по демонтажу объектов и организация судебно-претензионной работы в рамках Постановления правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков», кроме того, организация проверки МГСН.
Возможно, «Зорге 9» и «порешало» бы все это каким-то образом по-тихому, если бы не вступило в конфликт с арендодателем – АО «Народные промыслы».
Ошибочное восприятие застройщиком нормативных актов распространилось не только на постройку зданий, но и на постройку дорог и обращение с коммуникациями. В результате этого «Зорге 9» порушил коммуникации своему арендодателю, занимающему соседний со стройкой участок. Порушил, но не захотел восстанавливать.
АО «Народные промыслы» обратилось в суд. «Зорге 9» сначала подписал мировое соглашение, по которому должен был выполнить как «строительную» часть (восстановить некоторые разрушенные им элементы), так и денежную – заплатить около 500 млн рублей компенсации. Однако исполнять собственное мировое соглашение «Зорге 9» не стал. В результате была еще длинная череда судов, по итогу которых появилось исполнительное производство, которое оказалось в ведении судебных приставов Савеловского района Москвы.
Сначала судебный пристав сделал все так, как и должно быть в таких случаях: арестовал счета «Зорге 9», запретил регистрационные действия с недвижимостью на земельном участке, заказал строительную экспертизу (чтобы выяснить, что сделано или не сделано по «строительной» части исполнительного производства).
Однако затем по неизвестной причине исполнительное производство забрали у приставов Савеловского отдела и передали в Тропарево-Никулинский отдел. А там сразу произошли изменения. Заместитель начальника отделения - заместитель старшего судебного пристава Тропарево-Никулинское ОСП Денисов А.С. в один день вынес два постановления: №77027/24/100232 от 14.08.2024 «Об удовлетворении заявления ООО «Зорге 9», поступившего 31.07.2024 года» и постановление №77027/24/99822 от 14.08.2024 СПИ произвольное, суть которых заключается в том, что отменены меры по розыску счетов и наложению ареста на денежные средства должника ООО «Зорге 9».
Говоря простым языком, замначальника отделения - заместитель старшего судебного пристава Тропарево-Никулинское ОСП Денисов снял аресты со счетов «Зорге 9».
Зачем это надо «Зорге 9» - понятно: эскроу-счета тоже были заморожены, а после ввода в эксплуатацию здания с них надо снимать средства. С замороженных счетов средства не снимешь, вот, видимо, и нашлись некие очень убедительные аргументы для осуществления всей этой сложной многоходовки.
Эта ситуация, пожалуй, создает потенциальные риски и для Сбера, который, насколько нам известно, кредитует стройку для «Зорге 9». Ведь если строительство будет заморожено, то непонятно, как «Зорге 9» будет возвращать взятые в Сбере средства.
АО «Народные промыслы», глядя на все это, конечно, опешило и начало искать правду не только в написании многочисленных жалоб, но и с помощью информирования СМИ. В надежде, что если показывать все эти сомнительные чудеса общественности, то, быть может, и правоохранительные органы их заметят. А главное – вероятность, что людям на голову где-то посреди Москвы упадет несколько этажей самовольной постройки, наверное, станет меньше.
