«Смертную казнь заменили ипотекой под 20 % годовых»: какие лазейки остались на екатеринбургском рынке недвижимости

После отмены льготной ипотеки продажи квартир в Екатеринбурге, как, впрочем, и по всей стране, резко упали. Сейчас и банки и строительные компании ищут, выражаясь официально, «новые точки равновесия», неофициально – лазейки, которые позволят нарастить продажи. Что на самом деле происходит на рынке, стоит ли ждать снижения цен и как быть, если не успел купить квартиру, - в этом разбирался ЕАН.

В июле для рынка недвижимости произошло сразу два трагических события. Во-первых, была повышена до 18% ключевая ставка (а это означает, что ниже ставка по любым кредитам быть не может). Во-вторых, отменили льготную ипотеку. Таким образом, сейчас ставка по кредитам на покупку жилья достигает 20-22%. С учетом того, что жилье в последнее время резко подорожало, платеж по кредиту стал просто запредельным. По сути, ипотечное кредитование остановилось, а вместе с ним – и продажи жилья (у нас на рынке с участием ипотечных сделок происходило более 80% сделок). Сейчас в экономике действуют заградительные ставки по ипотеке, которые делают нереальной покупку жилья с помощью банков.

Точных цифр падения продаж нет, но ЦБ по состоянию на 30 июля зафиксировал двукратное падение выдачи льготной ипотеки. По некоторым данным, в Свердловской области продажи упали в четыре раза.

«Давайте не будем драматизировать ситуацию, с момента отмены льготной ипотеки прошло всего около 40 дней. Поэтому сейчас и банки и застройщики ищут новые «точки равновесия», которые позволят сохранить продажи», – говорит руководитель АСРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

Сейчас первичный рынок живет за счет оставшейся семейной ипотеки, девелоперы борются в первую очередь за эту категорию покупателей. Есть еще две надежды застройщиков. Во-первых, это продление IT-ипотеки. Ее условия урезали, но люди, работающие в аккредитованных IT-компаниях, вполне попадает в ее параметры. Да, этих покупателей немного, но они есть.

Но основным выходом из ситуации – когда квартиры надо как-то продавать – девелоперы видят рассрочку. Если еще три года назад это была экзотическая схема, то теперь – одна из основных.

Это работает так: застройщик просит у покупателя часть денег отдать сразу, а часть – отдавать равными долями, без процентов, в виде ежемесячных платежей в течение определенного периода – как правило, до окончания стройки. Сейчас застройщики используют это для стимулирования спроса. Коммерческая выгода формируется за счет увеличения объема продаж.

«После отмены льготной ипотеки компании говорят покупателям: давайте мы заключим с вами договор на два года, на часть суммы. На это время сделаем для вас рассрочку, будете платить ее без процентов. А потом мы пересмотрим договор, возьмете ипотеку в банке. К тому времени и ставки упадут», – описывает схему работу челябинский риелтор Ирина Щепинина. По ее словам, застройщики сейчас готовы идти на немыслимые условия, лишь бы не дать просесть продажам.

Кроме того, сейчас застройщики готовы давать адресные скидки, акции на отдельные категории квартир, дисконты, привязанные к условиям сделки и т. п.

Есть и еще две схемы: они настолько сомнительны, что о них предупреждает Центробанк. Сейчас некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив – в отличие от эскроу-счета – не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Вторая схема, о которой говорил ЦБ, связана с занижением цены на новостройки. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по переуступке, и застройщик может пользоваться полученными средствами до сдачи дома.

Опасность такой схемы в том, что в случае разорения застройщика покупатель потеряет большую часть заплаченных денег — разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу, предостерегают в ЦБ.

Есть и еще одна схема: так называемые околонулевые ставки по ипотеке, которые предлагают застройщики. В ЦБ еще в 2022 году назвали такие ставки «введением в заблуждение заемщиков»: ведь по таким ставкам предлагались квартиры по завышенной стоимости.

Покупатели на самом деле не хотят новых скидок, а ждут, что цены на квартиры упадут. «Покупатели рассуждают так: за много лет компании заработали столько, что теперь могут и поступиться частью прибыли, там более если желающих немного. Даже те, у кого есть возможность купить квартиру, ждут падения цен», – рассказывает специалист по подбору недвижимости из Екатеринбурга, пожелавшая остаться неизвестной.

Ясно одно: за время действия программы льготного ипотечного кредитования покупателей окончательно развратили тем, что можно купить квартиру не по рыночным ставкам. Эта же программа сильно взвинтила цену квартир, и в конце лета 2024 года просто нет тех, кто не верит, что правительство «что-нибудь придумает», чтобы опять снизить ставки по ипотеке. Пока покупатели не убедятся, что «льготка — все», пока не снизится ставка, продаж не будет.