«В Челябинске - огромный кризис идей»
Девелопер Денис Ни о том, почему Челябинск — потенциальный клондайк, какую программу действий мог бы предложить кандидат в мэры и чем девелопмент похож на работу врача-уролога.
Нынешнее состояние Челябинска, рынка недвижимости в городе принято нещадно критиковать. Самое дешевое среди городов-миллионников России жилье, стагнирующие цены на коммерческую недвижимость, странные проекты…
— Как девелопер, который занимается повышением стоимости недвижимости, ее капитализации, скажу, что нынешний Челябинск — это Мекка, клондайк. Потому что это неухоженный город с плохими объектами недвижимости и без какого-либо благоустройства. Плохо все. Но именно поэтому если появляется любой мало-мальски приличный, качественный объект, участок, территория — они сразу пользуются повышенным спросом.
Возьмем спорный пример. ТРК «Космос», который недавно открыли на пересечении проспекта Победы и улицы Чичерина. Мне этот объект не очень нравится. Но люди-то туда пошли! При этом если бы такой объект построили у наших соседей в Екатеринбурге — ничего подобного просто не произошло бы.
— Почему?
— Потому что там — высокая конкуренция на рынке, высокая конкуренция за потребителя, покупателя. И эта конкуренция формирует потребительский запрос на качество. На качество услуг, продуктов, объектов недвижимости, качество планировочных решений, благоустройства и так далее.
В выходные мы бегали по набережной Миасса с нашим челябинским урбанистом Львом Владовым. Он, на мой взгляд, пытается навязать то, что правильно. Пытается рассказать, условно говоря, что нужно каждое утро мыть лицо и чистить зубы. Это хорошо, но какие зубы, когда мы, образно выражаясь, еще не научились подтирать задницу.
У меня концепция другая. Я — за ТРК «Космос». Хотя, повторюсь, он мне не нравится. И ТРК «Курчатов» не нравится. Но я все равно за них. Потому что таким образом все-таки город насыщается объектами (пусть пока и не лучшими) и увеличивается конкуренцию за потребителя. И создатели каждого следующего объекта должны будут напрягаться все больше и больше. И только тогда со временем пойдет реальный спрос на качество — качественные объекты, качественный урбанизм, качественные товары и услуги, на все качественное. Потому что все это — лишь инструмент борьбы за потребителя.
Мы все восхищаемся тем, как обихожена, благоустроена Европа. Но так произошло не потому, что европейцы такие суперкультурные люди, это тоже следствие многолетней и жесточайшей конкуренции, борьбы за кошелек потребителя.
Мы в Челябинске тоже движемся вперед, просто довольно медленно. Но с каждым новым введенным объектом это движение будет ускоряться.
— Есть два фактора, которые этому мешают. Во-первых, судя по данным о реально располагаемых доходах населения, это беднеющий уже пятый год подряд потребитель. Во-вторых, традиционное нежелание наших элит, в том числе предпринимательской, с кем-то конкурировать и, как следствие, подмена конкуренции «решением вопросов» на нужном уровне власти.
— Все верно, у нас беднеющее население и нестабильная экономика. Иногда ко мне приходят партнеры и начинают плакаться по этому поводу — все пропало, народ беднеет, средний чек падает, бизнес валится. На что я им отвечаю, что у меня-то бизнес только в гору идет. А когда они начинают вспоминать про Европу, Америку… Послушайте, я был в США, прожил там некоторое время, и поверьте — наши, челябинские бизнесмены там дня бы не прожили, это совершенно точно. Население там, конечно, богаче нашего, но есть и совершенно лютая конкуренция. Наших там порвали бы как щенят, если бы они работали так же, как делают это здесь. Но в России, в Челябинске они катаются на «меринах» и «крузаках».
При этом вот что парадоксально. Рынки США и России сейчас во многом одинаковы. В том смысле, что решения, необходимые для того чтобы выжить на высококонкурентном и низкомаржинальном рынке, ровно такие же, как и на рынке со стагнирующей экономикой и беднеющим населением! Ровно такие же! Это повышение качества продуктов и услуг плюс снижение издержек.
Что же до нелюбви к конкуренции... Наверное, мои заказчики, прочитав это интервью, не будут в восторге, но скажу — действительно, очень редки случаи, когда наши предприниматели готовы осознанно конкурировать. В моей практике были случаи, когда заказчики отказывались от воплощения в жизнь идеи, состоятельность которой они признавали, но при этом проект в случае своей реализации вступал в прямую конкуренцию с каким-то довольно сильным игроком в Челябинске.
— Почему?
— Потому что в головах многих наших бизнесменов конкурировать — значит рисковать. И они не готовы не столько конкурировать, сколько именно рисковать.
— А каким бы был Челябинск, если бы наш бизнес был готов рисковать?
— Должна быть такая потребность, необходимость. Например, если бы у человека были вечные зубы, они не выпадали бы и не ломались — а зачем тогда их чистить? Зачем тогда дантисты? Здесь ровно то же самое.
Я понимаю, что Челябинск в последние десятилетия — высококоррумпированная территория, все это кумовство и блат со страшной силой. При этом я сейчас говорю о коррупции не столько как о прямом воровстве, сколько именно как об искусственном ограничении конкуренции. Коррупция, ограничивая конкуренцию, препятствует повышению качества. Это базовые истины, и касаются они не только Челябинска.
Да, сегодня уже точно нельзя воровать и хапать, как было возможно еще вчера. И это хорошо. Возможно, именно поэтому мой девелоперский бизнес начал чувствовать себя лучше. Скажу больше: мои заказчики вчера и сегодня — одни и те же, но это уже совершенно другие люди. Потому что цена денег в их глазах увеличилась кратно.
Еще вчера разговоры про идею, концепцию, экономическую эффективность, финансовую состоятельность проектов, анализ отрасли и конкуренции в ней, сегментацию, целевую аудиторию, воспринимались как некий набор слов, обязательный, но не очень интересный. А уже сегодня адекватные, адаптировавшиеся предприниматели воспринимают это совершенно с другим уровнем внимания. Готовы слушать, учиться, действовать. Да, пока не все. Но все же.
И поэтому если вернуться к новым проектам и объектам в Челябинске, их, конечно, нужно корректировать эстетически, функционально и так далее. Но ни в коем случае нельзя их тормозить. Наоборот, нужно ускорять процессы. Потому что даже руками «плохих» предпринимателей и «плохими» объектами неизбежно сформируется конкурентная среда, которая со временем, конечно же, и недостатки выправит.
Вернемся к ТРК «Космос» на улице Чичерина. Да, повторюсь — это не лучший объект. Но на этой улице, в этом же районе пересечения с проспектом Победы просто огромное количество разного рода объектов торговли — какие-то магазины в формате у дома, торговые комплексы и так далее. С появлением «Космоса» денег у жителей этого района больше не стало. Но они понесли их в новый ТРК. А значит, ощутимо теряют в выручке старые объекты.
Болезненна ли потеря выручки? Конечно, болезненна! Что делать? Лозунгами бороться? Потребителям на них плевать. Значит, владельцы этих объектов задумаются и начнут что-то придумывать. Украшать фасады, улучшать парковку, снижать цены, лизать задницы покупателям… Но ведь именно это и нужно и городу, и жителям!
Повторюсь, эстетика, красота, благоустроенность, урбанизм — это лишь инструменты борьбы за человека, за потребителя, за его деньги. Не более того.
Вопрос в другом. Конечно, прежде чем за что-то браться, это «что-то» нужно сформулировать. Думаю, что одна из самых больших проблем Челябинска — у него как у города нет идеи. Зачем он? Для кого? Нет идеи.
— Но об этом говорят уже лет 15.
— Верно. Но стратегии, генпланы развития при этом вовсю разрабатывают.
А Челябинску, на мой взгляд, нужна для начала конкуренция идей. И вот бы я чем занялся на месте нового главы региона, который тут собирал экспертный совет, — отбором идей. В Челябинске сегодня просто чудовищный дефицит идей, просто вакуум какой-то. Особенно если речь идет о настоящей, состоятельной ИДЕЕ, а не о лозунге типа «город без заводов».
И ведь это не так сложно — начать предлагать что-то, начать слушать, обсуждать. На любом, условно, бизнес-форуме устроить секцию «идеи для Челябинска». И пусть каждый, кто захочет, расскажет о своей идее. О том, зачем Челябинск. Для кого. За пять минут. И обсуждать эти идеи и, может быть, голосовать за них. Это правильно и очень нужно Челябинску — думать и спорить о том, каким город может быть. И в итоге мы найдем ту идею, которая будет нужна Челябинску и зажжет в хорошем смысле его жителей.
— А каким видите Челябинск вы?
— Повторюсь, для меня как девелопера сегодняшний Челябинск — идеальный город. Потому, что тут проблемы, о которых я уже говорил.
С другой стороны, все гораздо шире… У меня есть хороший знакомый, врач-остеопат. Не так давно он, достигнув определенного профессионального уровня, уехал в Санкт-Петербург. И уехал не потому, что Питер — красивейший город, а потому, что там центр остеопатии, там у него больше профессиональных перспектив.
Вы можете заменить «остеопат» на любую другую профессию — журналист, инженер, программист, бизнесмен. Которые уезжают не за красотой города или его удобством, а прежде всего за профессиональным ростом и перспективами, за самовыражением.
Я на самом деле своего знакомого немного осудил. И вот по какой причине. Вы же знаете, что в Кургане есть знаменитый, абсолютно уникальный центр Илизарова, который много лет занимается восстановлением людей после тяжелых травм. Наверное, основатель центра мог бы в свое время взять и переехать в ту же Москву. Но он не уехал, остался и сделал Курган центром определенного направления в медицине.
Другой пример. Моей родной кафедрой строительной механики в ЮУрГУ долгие годы руководил Виталий Иванович Соломин, почетный гражданин Челябинска, академик, лауреат Государственной премии СССР. Его работы по механике грунтов, по расчету оснований и фундаментов и сегодня используются во всем мире.
Я все это вот к чему. Мне бы хотелось, чтобы Челябинск был центром еще чего-либо кроме металлургии.
Центром хоккея? Отлично! Но только такого уровня, чтобы все родители в стране хотели привезти своих детей заниматься хоккеем именно сюда.
Центром медицины? Прекрасно. Но только таким, чтобы все ездили сюда лечиться. И так далее.
Должен быть уровень. А он не появится без людей, которые не уехали, а остались здесь, стиснули зубы и в Челябинске создавали бы что-то самое лучшее российского, а лучше мирового уровня. Создавали бы ценности.
— То есть Челябинск нуждается в идеях и людях. Ничего нового.
— Верно. Но если говорить о том, каким я вижу город, то я вижу его своего рода кристаллом, где каждый атом решетки крепко связан с соседними. И чем больше таких связей, тем структура крепче. Или нейронной сетью, где переплетение нейронов и их многочисленных связей друг с другом и с ядром — идеей — образуют очень устойчивую, очень живучую и способную к саморазвитию конструкцию.
Сейчас наш город разрознен, раздроблен. Географически, смыслово, даже физически. А он должен стать вот такой сетью связанных друг с другом пространств, локаций, объектов, символов, людей. В этом смысле я вижу свою роль как девелопера в том, чтобы создавать частички этой сети, этой кристаллической решетки, связывать их как-то локально.
И я не думаю, что надо пытаться сделать весь город сразу. Начинать надо с малого — с конкретных объектов, пространств, связей. И недвижимость здесь лишь оболочка.
Хотя… Знаете, недвижимость можно сравнивать с мужской потенцией. Когда мужчина молодой, у него с этим, как правило, все хорошо. Но со временем, конечно, начинаются проблемы. И вот тут, если все уже плохо, включается врач-уролог, который помогает вернуть потенцию на определенный уровень. Девелопер по отношении к недвижимости — это ровно такой же врач-уролог, моя задача — повышение востребованности территории или объекта, управление его капитализацией.
Вы где живете?
— В квартире, в центре города.
— И, скорее всего, за последние лет пять она у вас подешевела, как и вся недвижимость в Челябинске.
— Да, раза в полтора, наверное.
— Вот. Значит, вы обеднели в полтора раза.
Показатели стоимости недвижимости и ее ликвидности, возможности быстро продать за рыночную цену — наверное, одни из самых понятных и прозрачных индикаторов, если мы говорим о городе, о его развитии, о благосостоянии жителей.
И, фантазируя о том, что, если бы я шел в мэры Челябинска — возможно, моя программа, моя цель заключалась бы в том, чтобы, скажем, за пять лет капитализация всей недвижимости в городе выросла бы, например, вдвое.
Жилье — не по 40 тыс. за метр, а вдвое дороже, как в Екатеринбурге. Чтобы условный торговый центр стоил не 200, а 400 млн, То же самое — складская, офисная недвижимость, гостиницы и их загрузка и так далее.
Думаю, что такая перспектива устроит всех — и элиты, и бизнес, и население. Но это цель. А дальше смотрим на те факторы, механизмы, инструменты, которые могут привести к ее выполнению. И на возможности, которые есть у города.
Я четко понимаю, что капитализация любой недвижимости зависит от того, насколько она востребована и вообще насколько она на своем месте. Значит, вся моя работа как мэра должна быть заточена на то, чтобы повысить востребованность каждого, Абсолютно каждого объекта — здания, сооружения, магазина, дороги, тротуара.
И если где-то в городе строится новое жилье — значит, оно должно строиться так, чтобы до него было быстро и удобно добраться, чтобы там была социальная инфраструктура — магазины, школы, детсады. А еще думать о создании рабочих мест на территории, и не размазанных по мелочи типа кафешек и магазинов на первом этаже. Но не потому, что таковы нормы, прописанные где-то там в кодексах, а потому, что мы работаем на повышение востребованности, а значит — капитализации недвижимости, капитализации всей этой территории.
— В Челябинске, как мне видится, есть проблемы с этим.
— На самом деле есть и очень радостные примеры очень грамотного подхода к делу. Скажем, комплекс «Соколиная гора» в Каштакском бору, который сделал господин Курбацких. У него ведь вообще объекты всегда были в некотором роде знаковые, создавали какие-то образы, ценности. Как в свое время тот же офисный центр «Аркаим плаза».
Или Марк Болдов и его Greenplex, построенный в, казалось бы, ну совсем не «центровом» месте.
Эти объекты и их создатели — тот пример, когда люди, вкладывая свои деньги и интеллект, создают вот эти узлы городской нейросети, о которых я говорил. Не воруя при этом у города ничего. Они не пытаются «сесть на трафик», насрав на все остальное, как тот же ТРЦ «Космос» или ТРК «Курчатов», а формируют новую ценность. И вы посмотрите, как потихоньку вокруг того же «Аркаима» начинает все расцветать.
И вот таких людей и такие объекты, которые способны создавать новую ценность, надо ставить в пример. И их может быть больше, чем нам кажется, надо только увидеть. А как антипример — посмотрите, что происходит с тем же некогда великолепным «Торговым центром».
Беседовал Дмитрий Моргулес
Фото: cheladmin.ru, Facebook.com Денис Ни
