Есть ипотека там, но нам туда не надо: почему сейчас не надо покупать квартиру как инвестицию. Экономический ликбез ЕАН
Банки опять — после затишья в октябре-ноябре — фиксируют небывалый спрос на ипотечные кредиты. Только УБРиР, например, в минувшем декабре выдал на 28 % больше жилищных кредитов, чем в ноябре. Последний месяц года стал самым активным ипотечным периодом за год в банке: 84 % выданных кредитов – по льготным ипотечным программам. Управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова рассказывает, что и в начале января в банк поступает большое количество заявок на ипотеку. Их даже больше, чем в августе-сентябре, когда наблюдался повышенный спрос на этот продукт.
Такое поведение покупателей кажется странным. Люди входят в рынок, покупают небольшие по площадям квартиры на пике цен, всерьез рассматривая такие варианты как инвестиции, и думают, что цена на квартиры только вырастет.
Это убеждение исходит из того, что за последние три года цены на жилье выросли чуть не в два раза. Но выросли они как раз на льготной ипотеке – эта мера была введена для поддержки стройки еще в ковидном 2020 году.
Но сейчас квартир строится слишком много. Из-за высоких цен людям с низкими доходами доступны небольшие квартиры в не самых удачных локациях – то есть в случае кризиса малоликвидное жилье.
Депутат Госдумы: цены на жилье в России рухнут на 20-30 %
И он, похоже, не за горами. "Перегрев рынка виден, например, в том, что цены на квартиры растут гораздо быстрее, чем доходы граждан", – говорит экономист Виталий Калугин.
«Ситуация, когда цены на первичную недвижимость выросли за три года на 70 %, тогда как доходы - на 20-25 % за это же время, говорит о том, что рынок перегрет. Уже сейчас объемы непроданных квартир — десятки миллионов квадратных метров. И если вы сейчас захотите войти в льготную ипотеку, то ценник вам поставят по максимуму тех, что могут быть в перспективе пяти-семи лет», – рассказывал он в интервью ЕАН. Перегрев рынка видит и Центробанк, который последовательно заставляет банки и застройщиков поднимать первоначальный взнос на квартиру и ужесточать условия выдачи кредитов.
В марте оттают рубль и цены: уральский аналитик честно рассказал, что ждать от финансов в 2024 году
Отметим, что кризис отрасли после отмены льготной ипотеки будет практически неизбежен. Он будет связан с тем, что число тех, кто хочет взять себе долгосрочный займ под залог жилья, резко снизится. Ведь теперешняя ставка рефинансирования 16 %, это значит, что ставка по ипотеке не может быть ниже. С учетом цен на квартиры и ставки ежемесячный платеж будет просто недоступен. Льготную будут отменять уже летом этого года, примерно в июле, и есть масса сигналов этого.
Вице-премьер Марат Хуснуллин: «На всю страну льготную ипотеку продлевать не будем»
Итак, стоит ли покупать сейчас квартиру по льготной ипотеке, рассматривая это в качестве инвестиции? Как ни странно, но те, кто надеется на этом заработать, хотят сохранения существующего положения в экономике – то есть огромных расходов на оборонку и пр.
«Я думаю, что после отмены льготной ипотеки цены на первичное и вторичное жилье будут потихоньку двигаться друг к другу. Это будет зависеть прежде всего от того, какая будет инфляция.
Если инфляция будет продолжаться, то есть, в принципе, будут продолжать печататься деньги, потому что они нужны сами понимаете на что, то в таком случае цены на вторичку будут потихоньку подрастать, а на первичку будут стоять на месте, – объясняет экономист Эдуард Матвеев.
- Если ничего такого не произойдет и Банк России будет, наоборот, денежную массу сжимать, чтобы инфляции не было, то, скорее всего, вторичка просто будет находиться в некоей ценовой прострации. Спрос будет меньше, соответственно, разбег между покупателями и продавцами будет больше, и цена на новостройки будет снижаться, выравниваясь по сравнению с вторичкой»..
Есть ли жизнь после льготной ипотеки: уральские застройщики - о перспективах отмены госпрограммы
По словам Матвеева, нынешний декабрьско-январский ипотечный бум связан с тем, что люди пытаются успеть взять любую льготную ипотеку, даже при 30 % взносе, даже при ограниченной выдаче, но успеть. «Потому что, во-первых, изменяются правила и льготная ипотека будет выдаваться один раз в жизни, а не столько раз, сколько вы захотите», – говорит экономист.
Такой страх – упустить льготку – плохой советчик, именно он стал причиной того, что многие купили не то, что хотели, пишет начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, подводя итоги 2023 года в своем канале REBURG.
«Страх упустить «дешевую ипотеку» заставлял многих покупать не то, что требуется, а то, на что хватало денег и одобренной ипотеки. Кроме этого, рынком двигали и покупатели с наличкой, но с ограниченной суммой. Спросом пользовалось самое доступное и самое старое.
Поэтому лидерами по росту цен на вторичном рынке в 2023 году стали хрущевки и сталинки», — отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.
Второй важный пункт, почему растут выдачи ипотеки, несмотря на грядущий кризис и обвал цен, – тот факт, что с февраля и застройщики, и банки будут переносить все дополнительные расходы на покупателей. Фактически расходы для покупателей новостроек еще вырастут.
И некоторые банки уже ввели комиссии за выдачу госипотеки. «Оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных госпрограмм создаст дополнительную финансовую нагрузку для застройщика в размере 5–6,8 % от стоимости недвижимости. Эти затраты девелоперы могут компенсировать из собственной прибыли или включить в цену продаваемых квартир», - пишет РБК.
«Эти новые комиссии, которые вводят банки для того, чтобы сделать льготную ипотеку для себя выгоднее, они тоже фактически будут оплачиваться из кармана покупателей новостроек», – отмечает Матвеев.
Считается, что недвижимость в нашей стране хороша как продукт, когда надо «припарковать» деньги. «На самом деле это не так. И есть другие инструменты. И при кризисе цены именно на недвижимость могут резко упасть», – говорит Калугин.
Масштабный обвал спроса на жилье в Челябинске ожидается к весне
Юлия Литвиненко
