Частичная мобилизация так или иначе затронула все отрасли экономики: где-то стал ощущаться дефицит рабочих рук, где-то заметно упал спрос на товары и услуги ввиду сокращения покупателей. Болезненные последствия на себе ощутил рынок недвижимости в Екатеринбурге, который только в сентябре начал оживать после весеннего провала. Уже появились косвенные признаки того, что застройщиков и риелторов в ближайшие месяцы ожидают непростые времена.
По данным Банка России, за октябрь 2022 года на 20% сократился объем ипотечного кредитования, от которого жилищный рынок теперь находится в прямой зависимости. А значит, и сократилось число сделок (достаточно вспомнить, что в сентябре только 22% сделок в Екатеринбурге было заключено без привлечения кредитов). Девелоперы и сами говорят открытым текстом, что не выживут без господдержки. Но на федеральном уровне пока не определились, стоит ли продлевать программу, которая на грани исчерпания.
Однако в условиях наступающего (и, возможно, затяжного) кризиса в выигрыше останутся покупатели. В колонке для ЕАН директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев рассказывает, какие изменения ожидают рынок жилья Екатеринбурга и какую выгоду от этого получат те, кто только задумывается о приобретении жилья.
Банки перестали реагировать на ключевую ставку
Для того, чтобы понять, как изменятся цены на рынке, нужно посмотреть, как вел себя рынок вторички в этом году. У нас сформирован стандарт, где единицей измерения условно является двухкомнатная квартира в «хрущевке» в районе Южного Автовокзала.
В январе 2022 года она продавалась за 4,2 млн рублей — это сумма, при которой обеспечивался спрос, а не цена предложения. В марте на фоне ажиотажа она подорожала уже до 4,5 млн рублей.
Когда ипотека стала недоступной из-за резкого повышения ключевой ставки, то в июне «хрущевка» продавалась уже за 4,1 млн рублей. К тому времени ипотека оставалась нерабочей, а люди неохотно брали объекты за наличку. Соответственно, при улучшении условий наш стандартный объект снова подорожал до 4,3 млн рублей.
Из перечня задач чиновников в Екатеринбурге исчезло улучшение жизни горожан 8 ноября 2022 в 11:50 Однако к августу наступил момент, когда банки перестали реагировать на снижение ключевой ставки. Банк России продолжал ее снижать, но на рынке это не отражалось. И хотя в сентябре была еще рабочая ситуация, у нас было понимание, что "хрущевку" пора выставлять по 4,2 млн рублей. Потому что начало все замедляться — рынку требовались лучшие условия по ипотеке. Одновременно с этим сползал уровень жизни, мотиваторов для покупки оставалось все меньше.
В таких условиях, чтобы оживить рынок, нужен новый стимул — пожертвовать 5% цены. К примеру, за 4,2 млн рублей в октябре уже никто не смотрел типовую «хрущевку». А за 4 млн рублей уже можно было найти покупателей. Поэтому, когда говорят, что на вторичке рынок дошел до рекордных 100 тыс. рублей за «квадрат», то забывают добавить, что это цена предложения. Если говорить по заключенным сделкам, то с начала 2022 года реальная стоимость квартир снизилась на 9%.
Западня эскроу-счетов
На первичном рынке дела обстоят не лучше. В июле застройщики продали 1,3 тыс. квартир, в августе — 1,6 тыс. Это рекордно мало для рынка. В сентябре реализовали 1,8 тыс. объектов, но этого хватит лишь "для поддержания штанов". Уже можно говорить, что по итогам октября число сделок будет ниже. Три недели назад застройщики констатировали большое число отказов по забронированным квартирам. Если прежде из 100 забронированных квартир было в среднем 15 отказов, то теперь доля отказников возросла до 40%. Можно прогнозировать, что со временем эта доля сократится до 25%.
Из хорошего осталось только то, что банки кредитуют на большую глубину. Когда-то срок займа был 15 лет, потом 20 лет. На сегодня мы подошли к цифре в 21 год, но и здесь есть предел в сроках кредитования.
Застройщики, в свою очередь, планируют уменьшать метраж квартир. Но людям не нужны маленькие квартиры, им нужно уложиться в стоимость при тех же зарплатах, которые у них есть.
В УПН застройщикам посоветовали готовиться к отмене льготной ипотеки20 октября 2022 в 17:36Четко просматривается еще одна тенденция, которая говорит об уровне доверия к застройщикам. Покупатели начали присматриваться к тому, есть ли на стройплощадках рабочие. Потому что, даже несмотря на гарантии в виде эскроу-счетов, мы уже видим задержки по срокам возведения объектов.
Обещанного полгода ждут: компания ПИК задерживает сдачу ЖК в Екатеринбурге24 октября 2022 в 11:10Кризис не происходит мгновенно
В этот кризис (в отличие от 1998, 2008/2009 и 2015 гг.) мы входим при необычных условиях — у нас огромный объем первички и небольшое предложение по вторичке. Это особенность екатеринбургского рынка. Для сравнения, в Москве и Санкт-Петербурге в кризисное время большой объем предложений по вторичке, что провоцирует снижение стоимости объектов. В Екатеринбурге в марте малый объем объяснялся тем, что люди сметали все, что есть. Сейчас продавцы просто убирают квартиры, поскольку не видят смысла их продавать по более низким ценам.
Но так будет до определенного времени, мы подходим к рубежу, когда цены на недвижимость будут снижаться. Кризис не происходит мгновенно — рынок может плавно снижаться в течение года. Надо подождать несколько месяцев, прежде чем на рынок выйдут люди, которым будет некомфортно платить две или одну ипотеки вследствие проблем в бизнесе или потери работы. Тогда эти квартиры выйдут на рынок тысячами и могут дополнительно появиться 2-3 тыс. новых объектов.
Кроме того, если вспомнить кризисы в 2009 году или 2015 году, то в эти периоды застройщики начинали меньше строить. Тем временем в построенных новостройках квартиры через определенное время выходят уже на вторичный рынок. За счет этого также увеличивается объем предложений.
Если и следующие полгода будут только негативные, а сейчас такая тенденция и идет, то мы запросто можем говорить о снижении цен на рынке недвижимости на 15% точно. В разрезе — однокомнатные квартиры могут подешеветь на 10%, а трешки - сразу на 20%. В этой связи риелторский рынок начнет делиться на две части — одни участники будут вылетать, если не будут понимать ценовых ориентиров и выжидать. Другие - методом проб продвигаться дальше.
Выставлять условную "хрущевку" за 4 млн рублей, если не берут — то за 3,8 млн рублей, и так пока не определится спрос. Ведь даже в самые плохие времена на первичном рынке в месяц заключалось около 700 сделок. С учетом вторички получалось 2-2,5 тыс. сделок в месяц.
Свердловчане стали почти в 3 раза реже покупать жилье без ипотеки 7 ноября 2022 в 15:22