Риски того, что льготную ипотеку в России не будут продлевать до 2023 года, превращаются в реальность. После Минфина с предложением о приостановке программы выступил ЦБ РФ. Застройщики и покупатели, в свою очередь, ожидают конкретного решения. Девелоперы, опрошенные ЕАН, заявили, что не готовы комментировать ситуацию. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков для нашего издания привел краткосрочный прогноз того, каким станет рынок жилья без государственного стимулирования.
Программа себя не оправдала
По словам эксперта, изучая влияние льготной ипотеки на рынок, Банк России анализировал ситуацию по всей стране. И она не самая радужная: с одной стороны, жилье так и не стало доступнее для граждан. Программа лишь стимулирует спрос, что выгодно девелоперам, но не всегда - покупателям. С другой - растет долговая нагрузка заемщиков. Согласно недавним исследованиям, жители Свердловской области тратят на выплаты 51,6% от своей зарплаты - не самый плохой показатель среди регионов.
Например, почти всю зарплату на выплаты по ипотеке отдают жители Карачаево-Черкесской Республики (94,2%). Больше чем две трети платят в Калмыкии (88,5%), Севастополе (85,1%), Северной Осетии (81,6%), Крыму (77,9%).
«Банк России, конечно, смотрит на рынок исходя из своей зоны ответственности. Коллеги видят риски, что ипотека в последние годы выдавалась достаточно легко. Риски в экономике на этом фоне сильно росли. Опасность в том, что избыточные кредитные обязательства заводят многие домохозяйства в сложное положение. Банк России в этих условиях предполагает, что нужно быть осторожнее с точки зрения льготного стимулирование», — считает Михаил Хорьков.
В то же время он отметил, что в Екатеринбурге на общефедеральном фоне относительно благополучная ситуация: рынок труда остается устойчивым, то есть риски роста просрочки по ипотеке остаются минимальными. Кроме того, в уральской столице, в отличие от других городов, сильно возрос ассортимент и количество строек. Наконец, как указывает эксперт, в Екатеринбурге цены росли не столь сумасшедшими темпами в сравнении с другими мегаполисами.
Банк России выступил против продления льготной ипотеки22 ноября 2022 в 10:21Рынок без льготной ипотеки
Цены на новостройки за 2,5 года выросли на 57 % в Екатеринбурге18 ноября 2022 в 16:27 Самое очевидное следствие того, что льготная ипотека не будет продлена, по словам эксперта, — падение спроса в самом начале 2023 года. А следом за этим девелоперам придется сокращать инвестиции в проекты, конечно, если государство не предложит других мер поддержки.
«Если программа перестает действовать, то до конца года мы увидим какой-то период покупательской активности за счет тех, для кого покупка квартир — насущная необходимость. Но таким образом заберут спрос из будущего, а часть потенциальных заемщиков после 1 января 2023 года останется за бортом рынка. Дальше нас ожидает спад, который связан с особенностью начала года, и переход к абсолютно рыночным условиям», — считает начальник аналитического отдела УПН.
Он отметил, что на текущий момент девелоперы не останавливают закладку новых комплексов (как это было весной 2022 года). Однако уже через год сокращение инвестиций может привести к сокращению ассортимента на рынке. Заморозки существующих строек, в том числе на этапе котлована, ожидать не стоит (здесь действует страховка в виде эскроу-счетов). Последствия отмены программы для застройщиков смягчит семейная ипотека. Ее доля на рынке медленно, но растет из года в год. Впрочем, ее существование девелоперов не спасет от падения продаж.
Исчезают дешевые квартиры: в УПН объяснили причину непрерывного дорожания вторичного жилья в Екатеринбурге21 ноября 2022 в 15:38Что будет с ценами?
В целом, по мнению Михаила Хорькова, на адаптацию рынка к новым условиям (без льготной ипотеки и других мер поддержки) может уйти от полугода до года. По его мнению, в таких условиях вполне возможно снижение цен на жилье.
«В последние месяцы мы уже видим, что сами застройщики стимулируют спрос, предоставляя уже реальные скидки, а не совершая маркетинговый ход, как это было раньше. Мы не исключаем, что в случае отмены льготной ипотеки цены могут снизиться на 5-10%, но при определенных условиях.
Пока ждем, что коррекция возможна в рамках 5%. Для прогнозов на долгосрочную перспективу нужно больше данных, которых в настоящий момент нет», — отметил Хорьков.
Однако тормозить с покупкой жилья в ожидании падения цен — шаг рискованный. Как указал Михаил Хорьков, это может оказаться невыгодной стратегией в условиях непредсказуемости экономической ситуации. Во-первых есть риск, что на рынке уже не будет новых объектов в таком объеме, как это было раньше. Соответственно, потенциальный покупатель может оказаться в ситуации, когда выбирать будет не из чего. Во-вторых, неизвестно, как долго Банк России будет сохранять ключевую ставку на текущем уровне 7,5%. Да и сами банки еще с сентября 2022 года перестали ориентироваться на этот показатель.
Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также высказал прогноз о снижении цен на рынке жилья. По его оценкам, в течение года стоимость квартир может уменьшиться на 15%.
