Россияне все чаще интересуются покупкой апартаментов для вложения своих средств. Что выгоднее – купить обычную квартиру и сдавать ее или вложиться в коммерческую недвижимость и отдать ее под управление специалистов, разбирались участники форума 100+, который сейчас проходит в Екатеринбурге. Соответствующую сессию организовал девелопер «УГМК-Застройщик». В обсуждении участвовали не только представители строительных компаний и риелторы, но и рестораторы, управляющие отелями, фитнес-центрами и представители другого бизнеса. Подробности – в материале ЕАН.
Если у вас есть накопления, куда их лучше вложить? Над ответом на вопрос, который волнует многих частных инвесторов, в начале сессии порассуждал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
«Есть несколько вариантов. Первый - купить коммерческую недвижимость на первых этажах жилых комплексов и сдавать под магазины, аптеки и так далее. Еще с 90-х годов этот вариант был привлекателен для инвесторов. Сейчас доходность по этой инвестиции составляет 1000-1500 рублей с квадратного метра. Но, на наш взгляд, с таким вложением немало сложностей. Во-первых, на рынке сейчас нет нужного объема предложения – как правило, застройщики сразу сдают первые этажи под магазины и рестораны. Во-вторых, даже если вы купили площадь на первом этаже какого-то здания и сдали ее, то не факт, что вскоре на соседней улице не откроют большой торговый центр, арендатор не потеряет прибыль и не покинет помещение. В таком случае придется искать другой вариант использования площади», - говорит Евгений Мордовин. Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Евгений Мордовин рассказал о плюсах и минусах разных вариантов вложения в недвижимость
Еще один вариант – вложиться в покупку помещения в офисном центре. Однако качественных «офисников» строится сегодня не так уж и много. Кроме того, бывает так, что со временем они устаревают, арендаторы переезжают в более современные, а офисы в «устаревших» зданиях собственники вынуждены сдавать по низким ценам.
Третий вариант - приобрести площадь для сдачи в аренду в торгово-развлекательном центре. Там доходность может составлять от 2200 рублей за кв. м. Но проблема в том, что собственники ТРЦ крайне редко продают площади – предложение в этом сегменте крайне ограничено.
«И, наконец, самый понятный для инвесторов вариант – это купить квартиру в жилом комплексе и сдавать ее в аренду. Доходность зависит от качества жилья, его местоположения, инфраструктуры. Например, в ЖК бизнес-класса доход от сдачи квартир составляет сегодня примерно 1500 рублей с 1 кв. м. Кажется, что это отличный вариант – со 100 кв. м. можно получать 150 тыс. рублей в месяц. Но это актуально сейчас, пока жилые комплексы в ТОПе», - отмечает Евгений Мордовин.
По словам экспертов, самую большую прибыль сегодня приносит отельная недвижимость. Например, в отелях уровня Hyatt один номер приносит от 3 млн рублей в год. Однако номера в существующих гостиницах никто не продает, и тут отличной альтернативой для инвесторов может стать покупка апартаментов. Евгений Мордовин уверен, что данное направление будет активно развиваться, и объявил о создании компании «УГМК-Гостеприимство», которая будет заниматься управлением апарт-отелями, построенными девелопером. Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Новая компания "УГМК-Гостеприимство" будет управлять апарт-отелями
Сегодня многие апарт-комплексы предлагают своим гостям отельный сервис – там есть вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: фитнес-залы с бассейнами, рестораны, предоставляются услуги клининга и многое другое. Яркий пример – «Башня Исеть» в Екатеринбурге. Там есть и резиденты, купившие апартаменты для собственного проживания, и те, кто приобрел помещения для сдачи в аренду. Доходность может быть сопоставима с той, что получают владельцы отелей.
«Главное отличие апарт-отелей от обычных в том, что номера в них распродаются. А основные покупатели – это частные инвесторы, которые желают получать стабильный пассивный доход. В чем преимущество, если сравнивать с вложением в покупку квартиры в ЖК? Сдавать квартиру - это не такой уж и простой процесс. Нужно самостоятельно сделать ремонт, обустроить, обновлять периодически мебель, устранять неполадки и, наконец, самим искать арендаторов. Все это занимает много времени и сил.
Приобрести площадь в апарт-отеле намного удобнее, так как всеми техническими вопросами и поиском арендаторов занимается управляющая компания. Как правило, у УК есть весь необходимый для содержания такого жилья персонал, у нее есть сервисы, через которые она ищет арендаторов», - рассказал директор по развитию сети апарт-отелей одной федеральной сети Антон Агапов.
Эта сеть представлена в Москве и Санкт-Петербурге, а по ее франшизе сейчас реализуются проекты в Нижнем Новгороде, Казани и других городах России. Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Владельцам апартаментов не нужно заниматься техническими вопросами, рассказал Антон Агапов
Апарт-комплексы сегодня строятся в разных форматах, и инвесторы могут выбирать, что им интереснее и доступнее в плане цены. Например, есть загородные апарт-отели, где владелец площади может заранее забронировать даты отдыха для себя. Те, кто не может позволить себе вложиться в комплекс с большими и дорогими помещениями и обслуживанием, находят на рынке более экономичные варианты.
«Мы понимаем, что должны существовать не только крупные апарт-отели, но и небольшие. Например, у нас под управлением есть один маленький апарт-отель на 24 комнаты. Там нет ресепшн, нет персонала. Он работает как каршеринг – гости бронируют, регистрируются, заселяются, и их никто не беспокоит.
При этом там есть камеры видеонаблюдения, за объектом удаленно следит служба безопасности. Мы реализовали этот проект год назад, и за это время никаких ЧП не случилось», - рассказал коммерческий директор гостиничной управляющей компании Виктор Салин.
УК работает по следующей схеме: владельцу апартамента гарантируют определенную сумму прибыли, которую каждый год индексируют в зависимости от инфляции, рыночных арендных ставок и изменения стоимости недвижимости. По словам Виктора Салина, этот механизм работает эффективно – арендаторы довольны тем, что получают оговоренную сумму и не занимаются никакими бытовыми вопросами. Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Участники встречи рассказали о разных форматах апартаментов
Представители фитнес-компаний и рестораторы в ходе встречи отметили, что заинтересованы в размещении своих объектов в апарт-комплексах. Например, управляющая «Encore Fitness Исеть» Татьяна Жигарева отметила, что сегодня фитнес в «Башне Исеть» посещают порядка 500 человек в день, что много для премиального клуба. «Мне один из арендаторов рассказал, что как только мы открылись, из желающих арендовать апартаменты выстроилась очередь. Все-таки наличие всей необходимой инфраструктуры очень важно для апарт-отелей высокого уровня», - отметила она.
Впрочем, основатель группы ресторанов Good Community (входят Breadway, The Barbara, Tribu, Encore Cafe, гастромолл «Главный») Руслан Мухаметшин парировал, что рост популярности апарт-отеля во многом заслуга предприятий общепита. «Если на фитнес пока еще ходят не все, то вкусно поужинать желают 100% резидентов», - отметил он.
В итоге участники сессии сошлись на том, что отрасль апартаментов необходимо развивать совместными усилиями разных категорий бизнеса. В таком случае выгоду получат все: и предприниматели, и частные инвесторы. Риелторы уверены, что данное направление в перспективе будет только набирать обороты.
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
Фото: Юрий Капустин, ЕАН. Дискуссия о перспективах апартаментов оказалась оживленной
«Доля апартаментов на рынке новостроек Екатеринбурга сегодня - менее 2%. Казалось бы, это несущественные цифры, но на самом деле – это триумфальное возвращение апартаментов. С начала 2023 года площадь доступных для приобретения таких помещений выросла в 5 раз. И, уверена, что она продолжит расти. Нам всем нужно продолжать работу с частными инвесторами, показать им преимущество классного комплексного продукта. Главное пожелание любого инвестора - «сделайте все понятным, прозрачным, доступным, возьмите мои деньги и помогите достигнуть моей цели». Мы должны предоставить клиенту сервис «под тапочки». Главное сейчас - наладить механизм взаимодействия риелторов, застройщиков, управляющих компаний, и тогда всем будет счастье», - заключила представитель риелторского сообщества Наталья Голенькая.
От ресторана до коттеджного поселка: названы самые интересные объекты, которые можно купить на торгах в УрФО15 марта в 13:35