Покупатели боятся заморозки, строители - отсутствия спроса: почему меры господдержки рынка жилья малоэффективны

Вчера, 28 марта, президент России Владимир Путин поручил Центробанку помочь застройщикам, субсидируя процентную ставку по кредитам, которые предоставляются отрасли. Правительство России в свою очередь сохранило льготную ипотеку, чтобы стимулировать спрос на новостройки, хотя ставка и была увеличена до 7 до 12 %. Стремление поддержать застройщиков понятно — от них зависит исполнение нацпроекта «Жилье и городская среда», где прописаны конкретные нормативы по сдаче жилья.

Однако после введенных мер поддержки уральские застройщики не торопятся размораживать запланированные проекты — в первую очередь из-за роста цен на стройматериалы. А покупатели, как отмечают риелторы, уже с опаской смотрят на новостройки, опасаясь массового появления долгостроев. 

В последние три недели, как рассказал директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, на рынке первички в Екатеринбурге наблюдался повышенный спрос. Потенциальные покупатели торопились взять квартиры по старой ставке. Однако увеличение до 12 %, по оценке Дмитриева, тоже остается привлекательным предложением (с учетом инфляционных настроений). Но для стимулирования спроса (что, по задумке правительства России, должно спасти застройщиков) этого недостаточно.

«Плохой новостью является то, что застройщики приостанавливают старты продаж новых объектов. Они говорят: «Мы не знаем, как их продавать. Нам важнее достроить старые». Кроме того, со стороны Минстроя России прозвучали комментарии разрешить застройщикам брать деньги с эскроу-счетов на достройку возводимых объектов. И на фоне таких явлений клиенты все чаще нас спрашивают: «Достроят дома или нет?» Учитывая форс-мажорные времена, вполне можно допустить, что задержки (в сдаче объектов — прим. ЕАН) будут», — рассказал ЕАН Александр Дмитриев.

 Свердловские застройщики ставят на паузу новые проекты в преддверии кризиса Вице-президент Российской гильдии риелторов, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова в свою очередь отметила, что некоторые покупатели и вовсе заняли выжидательную позицию.

«Кто-то занял выжидательную позицию, кто-то, напротив, спешит совершить сделку. Уровень неопределенности на рынке очень высок. В этой ситуации могу посоветовать людям не поддаваться эмоциям и не торопиться с принятием решений о покупке или продаже жилья», — сказала Зырянова.

Эксперты отмечают, что предпосылки для текущей ситуации сложились после запуска программы льготной ипотеки в 2020 году. Вследствие этого произошел перекос между первичным и вторичным рынками недвижимости — квартира в новостройке стоит теперь на 25 % больше в сравнении с жильем в эксплуатируемом доме. При этом три-четыре года назад особой разницы в ценах между ними не было.

Еще в конце прошлого года пессимистичные настроения в этой связи высказывал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий. По его словам, с одной стороны, большинство из тех, кто хотел воспользоваться правительственной программой, это сделали. С другой стороны, у застройщиков уже тогда появились проблемы с кредитованием для реализации проектов с большим метражом квартир. А удорожание стройматериалов усложнило продажу нового жилья.

 Стагнация, заморозка строек и пустующие дома: что ждет рынок недвижимости при ставке 20 % В итоге, как отметил Александр Дмитриев, покупатель оказался перед выбором: брать по льготной программе жилье на рынке новостроек, где квартиры переоценены и сроки их сдачи нестабильны. Или же приобрести готовую квартиру на вторичке, но по «заградительной» ставке 19,5-22 %.

«Вторичка тоже нуждается в ипотеке хотя бы под 14-15 %. Для существования первичного рынка должна существовать и вторичка. Сейчас рынок находится в противоречии, поскольку меры правительства направлены на поддержку застройщиков, а не физлиц, которые будут выставлять вторичку. Ведь сейчас люди, потерявшие работу или оказавшиеся в непонятном финансовом положении, будут активно выставлять новые объекты на вторичном рынке», — считает руководитель «Диала».

 Рост цен за неполные 12 лет: на сколько подорожал минимальный набор продуктов питания на УралеПрезидент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников относительно будущего первичного рынка высказался осторожно. По его словам, давать какие-либо прогнозы о судьбе рынка преждевременно. Сейчас, указывает Трапезников, застройщики пытаются найти ценовой баланс в связи с подорожанием стройматериалов и рабочей силы.

«Раньше третьего квартала нельзя давать оценок. Все будет зависеть от того, насколько продолжительным будет негативное воздействие, вызванное санкциями. Если мы до третьего квартала начнем улучшать атмосферу, то следующий год может пройти вполне позитивно. Если продолжится негативная тенденция, ситуация в следующем году может скорректироваться. Я уверен, что в течение нескольких недель мы нащупаем ценовые референсы. Так или иначе в системе нового баланса и стройка продолжит работу, и строители», — сказал Трапезников.

По его словам, на сегодняшний день только в Екатеринбурге возводится около 3,2 млн кв. м жилья. И, как отметил глава Гильдии строителей Урала, предпосылок для появления долгостроев нет, поскольку все дома имеют проектное финансирование и поддержку банков.

Другой вопрос, если ситуация неопределенности продержится до третьего квартала, то насколько застройщикам придется корректировать планы? Даже в первый пандемийный 2020 год уральские строители незначительно снизили темпы: было сдано 2,35 млн кв. м жилья (в 2019 году — 2,39 млн кв. м). Традиционно почти половина от этого объема пришлась на Екатеринбург — 1,13 млн кв. м (в 2019 году — 1,22 тыс. кв. м). Удержать первичный рынок удалось за счет рекордно низкой льготной ипотеки. По условиям нацпроекта «Жилье и городская среда», в 2020 году в области должны были сдать 2,65 млн кв. м жилья. Зато в 2021 году в Свердловской области установили исторический максимум по вводу жилья — 2,9 млн кв. м (+18 % к уровню прошлого года), в Екатеринбурге — 1,5 млн кв. м жилья.

По условиям нацпроекта «Жилье и городская среда», в 2024 году в Свердловской области должны были сдать уже 3,3 млн кв. м жилья. Однако антикризисные инструменты в виде льготной ипотеки перестали работать к концу 2021 года. Поэтому, как отмечают и застройщики, и риелторы, спад покупательского интереса наблюдался бы вне зависимости от геополитических изменений.