Брусничная уценка: как застройщик квартала за Макаровским мостом в Екатеринбурге сбивает цены на дома

Квартал за Макаровским мостом в Екатеринбурге может стать самым проблемным участком для застройщика ООО «Брусника» за все время его работы в уральской столице. ЕАН ранее писал, что у девелопера возникли проблемы в переговорах с жильцами домов, которые попали под программу развития застроенных территорий (РЗС) в квартале Энергостроителей – Папанина – Юмашева – Челюскинцев – набережная Рабочей Молодежи. Стороны не сошлись в цене по выкупу жилья и обменялись взаимными обвинениями.

Люди заявляли, что «Брусника» пытается выжить их из квартир, перекрыв отопление и водоснабжение. Застройщик, в свою очередь, обвинял оппонентов в «потребительском экстремизме» и попытках заработать. После выхода материала в редакцию ЕАН обратились жители других домов в этом же квартале, которые оказались в аналогичной ситуации.

Тяжба между собственниками квартир в домах по улице Энергостроителей, № 1, 3 и 5 длится почти год. С ними представители «Брусники» пытались вести переговоры о выселении с весны 2023 года. С большинством обитателей домов были заключены сделки. Например, в доме № 5 переговорщикам не удалось договориться с представителями только одной квартиры. В других постройках заупрямились собственники двух-трех квартир.

Во всех случаях людей не устроила цена, предложенная застройщиком, — около 120 тыс. рублей за кв. м. По словам жильцов, за эти деньги с трудом можно было купить однокомнатную квартиру даже на окраине города.

На начало 2024 года стоимость «квадрата» на вторичном рынке, по данным Уральской палаты недвижимости, в центре города составляла 166 тыс. рублей. В таких районах, как Уралмаш, Эльмаш, средняя цена составляет 108 тыс. рублей.

Переезжать из центра города с высокой транспортной доступностью на периферию у жителей квартала желания нет. Переговорщик от «Брусники» Кирилл Фарафонов парировал, что такие цены — это лучшее, что им может предложить застройщик. А если граждане откажутся, то останутся фактически с грошами. Лучше всего суть конфликта отражает одна из встреч Фарафонова с собственниками (аудиозапись разговора есть в распоряжении ЕАН).

Фарафонов:

— Покупаем мы за 120-130 тыс. кв. м. что будет через полгода, не знаю. Если рынок рухнет, а он пошел вниз…

Собственник Оксана П.:

— Можно деньги зачесть за строящееся «Брусникой» жилье. У меня тут центр, а там окраина.

Фарафонов:

— Там-то (строящийся) дом, а это (расселяемое жилье) уже не дом.

Переговорщик от «Брусники» также предупредил собственников, что если люди откажутся от предложенной цены, то застройщик или городская администрация выйдут в суд и там занизят цену. На предложение жильцов получить взамен квартиры от «Брусники» Фарафонов заявил, что компания строит «лучшее» жилье, которое обитатели квартала не потянут, и лучше им поискать что-то попроще на окраине.

 «Бруснике» не удалось выгнать конкурента с участка за Макаровским мостом в Екатеринбурге 

«Брусника» уценяет дома?

После того, как переговоры застопорились, события пошли по другому сценарию. В выкупленных «Брусникой» квартирах были демонтированы окна, двери и батареи. Из-за нарушения системы теплоснабжения пропало отопление в жилых квартирах. Кто произвел демонтаж, официально не установлено. Оставшиеся в домах люди подозревают в этом застройщика. К слову, по факту ухудшения жилищных условий людей в этом квартале глава СКР Александр Бастрыкин уже поручил начать проверку.

В разговоре с ЕАН собственники выразили уверенность, что «Брусника» таким образом хочет довести нерасселенные дома до аварийного состояния, чтобы упростить себе задачу и сбить цену. На суды с собственниками, со слов самого Кирилла Фарафонова, застройщику отведено полтора года.

Впрочем, спешку девелопера можно объяснить. Квартал за Макаровским мостом «Брусника» пытается освоить с конца 2015 года, а в рамках программы развития застроенных территорий (РЗТ) уложиться необходимо в определенные сроки. В противном случае мэрия вправе наложить штрафные санкции. Еще один нюанс программы — если многоквартирный дом не был признан аварийным, не попадал под расширение улиц, в обязанность девелопера входит его расселить и снести.

То есть включение в программу домов не означает их расселение. 

Для сравнения: при включении строений в границы комплексного развития территорий (КРТ) с пометкой «снос» является гарантией его расселения в оговоренные договором сроки.

«На указанной территории за все время действия договора было признано аварийными и подлежащими сносу 16 домов, часть из которых расселена и снесена, часть находится в стадии расселения. Часть домов подлежит изъятию в связи с расширением улично-дорожной сети. Дома, которые не признавались аварийными и подлежащими сносу, не попали под изъятие в связи с расширением улиц, выкупаются инвестором на основании гражданско-правовых сделок», — пояснили ЕАН в пресс-службе горадминистрации города.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые возникли в квартале за Макаровским мостом, с января 2021 года и была запущена программа комплексного развития территорий. По КРТ под застройку отдается территория с домами, уже признанными аварийными. Работать по такой программе проще, поскольку собственники на общих собраниях сами решают судьбу своего жилья, отдельно договариваться с каждым девелоперу не нужно.

По всем изложенным собственниками претензиям ЕАН направил запрос «Бруснике». На момент выхода материала ответа не поступило.

 В мэрии рассказали, почему хрущевки не попадут под «реновацию» в Екатеринбурге 

Есть ли справедливая цена?

В конфликте с жителями квартала за Макаровским мостом главным камнем преткновения стали деньги. Обе стороны приглашали оценщиков, чтобы получить рыночную и справедливую цену. Специалисты выдавали разные заключения. В качестве дополнительного аргумента собственники квартир указывали на цены, выставленные на сайтах по продаже вторичного жилья. Однако, как пояснил ЕАН генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Димитриев, ни оценщики, ни сайты справедливой цены на вторичном рынке не покажут.

«Отчет оценщика не влияет, по сути, на формирование рыночной, справедливой цены, потому что у оценщиков другая задача. Их активно привлекают банки, когда выдают кредит под залог квартиры. И банкам нужно сверить отчет оценщика с суммой сделки по кредиту.

Но банку, в отличие от участников рынка недвижимости, неважно, стоит квартира 5,8 млн рублей или 6,3 млн рублей. 

А для продавцов и покупателей разница в 50, 100 или 300 тыс. рублей чувствительна и становится предметом торга», — пояснил Александр Дмитриев.

По его словам, также рыночная цена формируется не по объявлениям на сайтах, поскольку это цена предложения, а не спроса. Квартира может быть продана по стоимости ниже заявленной. И пока появится так называемая справедливая цена, которая устроит всех, переговоры проходят несколько этапов и зависят от множества факторов. В их числе - на каких ресурсах и как долго выставлена квартира, сколько раз на нее сбавляли цену, привлечение маркетологов и так далее. Вряд ли аналогичные механизмы применялись «Брусникой» и жителями квартала за Макаровским мостом. 

Впрочем, поскольку институт РЗТ больше не будет применяться для расселения старых кварталов, то и подобных конфликтов будет все меньше. По крайней мере программа КРТ после нескольких аукционов и расселений пока работает без сбоев.