Жилищно-коммунальное хозяйство крупных городов, обслуживание, содержание и ремонт жилого фонда — отрасль с многомиллиардными оборотами и в то же время, пожалуй, одна из самых малоизученных, непубличных и политизированных сфер городского хозяйства, экономики и жизни в целом. ЕАН разобрался, кто является основными игроками на рынке коммунальных услуг Челябинска. И нашел много интересного.
Методика исследования
В нашей работе мы использовали официальные данные, полученные сразу из нескольких источников.
Это прежде всего данные портала reformagkh.ru — официального сайта Фонда содействия реформированию ЖКХ. Именно на этом сайте, согласно постановлению правительства РФ о стандарте раскрытия информации, организации, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами, обязаны публиковать информацию о своей деятельности, в том числе сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами. Однако на практике финансовые показатели не публикуют, а данные тех, кто это все-таки делает на этом портале, вызывают определенные сомнения.
Кроме того, выяснилось, что несколько десятков управляющих организаций в Челябинске в последние полтора года поменяли свое название и в официальных данных Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) Федеральной налоговой службы (еще один наш источник информации) числятся совсем под другим именем. В таких случаях в наших таблицах мы включали в описание компаний оба их названия — и то, под которых они значатся на сайте reformagkh.ru, и то, которое фигурирует в ЕГРЮЛ.
Также мы использовали сведения специализированных баз данных «Контур. Фокус» и "СПАРК-Интерфакс", обобщающих в автоматическом режиме данные из госорганов.
Большие и малые
На портале reformagkh.ru указано, что в 2019 году в Челябинске действуют 327 управляющих организаций, включая 190 управляющих компаний и более 130 структур в формате ТСЖ, ЖСК и так далее.
Под их управлением находятся 5529 многоквартирных жилых домов общей площадью более 34,273 млн кв. м жилья.
Мы смогли выделить из этой массы топ-100 «управляшек» по площади жилья, находящегося у них под управлением. Это 4813 дома (87,05% от общего количества) общей площадью 30,28 млн кв. м (88,34% от общего количества).
Совокупная выручка топ-100 «управляшек» (по данным их официальной налоговой отчетности) — более 6,72 млрд рублей. В целом можно говорить о том, что общий объем этого рынка в Челябинске составляет 8,5 — 9 млрд рублей в год.
Стоит также отметить, что челябинские «управляшки» относятся к трем основным типам по своему происхождению.
Первый тип - крупнейшие игроки рынка: «ДЕЗ Калининского района», «УК ПЖРЭУ Курчатовского района», УО «Ремжилзаказчик», УК «Созвездие». Приватизированные тем или иным способом (иногда просто возникшие не месте и вместо предшественников) в свое время (в основном при мэрстве Михаила Юревича в 2005 - 2009 годах) муниципальные районные ЖРЭУ, которые, в свою очередь, ведут свою историю еще от советских жилищно-коммунальных контор.
Второй тип — «управляшки», аффилированные с крупными застройщиками, которые, построив дома, берутся и за их обслуживание. Для крупных и средних застройщиков («Стройком», «Легион», КПДиСК и так далее) это вполне себе дополнительный бизнес, приносящий определенный доход.
Третий тип — небольшие компании, возникшие в последние годы и старающиеся зайти и закрепиться на все более конкурентном рынке, в том числе не самыми достойными методами. Впрочем, об этом чуть позже.
Основные игроки
Несмотря на, казалось бы, очень большое число компаний на рынке, уровень концентрации на нем весьма высок. Сопоставив собственников всех «управляшек» Челябинска, мы выяснили, что большая часть всех многоквартирных домов города находится под управлением всего 10 крупных игроков. Они представляют из себя крупную управляющую организацию или структурированы в виде холдинга, состоящего из нескольких (до десятка) компаний, имеющих общих владельцев. Вполне вероятно, дробление структуры бизнеса на отдельные компании связано с нежеланием владельцев выходить за пределы действия упрощенной системы налогообложения.
Любопытно, что крупнейшим игроком на рынке УК Челябинска оказалась московская компания «Домком инвест», принадлежащая некоему Александру Костюкову. В последние годы эта структура вошла в более чем десяток крупных городов России, пытаясь сформировать холдинг, под управлением которого будет более 100 млн кв. м жилья.
В прошлом году в числе приобретений «Домком инвеста» оказался и коммунальный бизнес челябинских предпринимателей Андрея Герасименко и Сергея Мелехина, известных своей близостью к бывшему губернатору региона Михаилу Юревичу. «Жемчужина» этого бизнеса — крупнейшая в городе «ДЕЗ Калининского района».
Всего же под контролем москвичей оказалось семь управляющих организаций, обслуживающих 629 домов общей площадью более 5,2 млн «квадратов».
Вторым по площади жилья идет еще один осколок советского районного ЖКУ — «ПЖРЭУ Курчатовского района», которым владеют родственницы ушедшего из жизни несколько лет назад бывшего многолетнего директора компании Анатолия Давыденко, а также люди, которых также принято считать близкими к бывшему окружению Михаила Юревича. Всего за ними числится 441 жилой дом общей площадью более 3,45 млн кв. м.
Третьим идет бизнес, имеющий отношение к семье Вадима Белоусова — депутата Государственной думы и самого близкого бизнес-партнера все того же Михаила Юревича. Структуры, созданные на основе бывшего муниципального «Ремжилзаказчика», объединяют 577 домов общей площадью более 3,04 млн кв. м.
Четвертым по величине активов стал конгломерат 10 относительно средних «управляшек» Тракторозаводского района, мажоритарным владельцем которых числится Максим Тушенцов. Его принято считать предельно близким к бывшему вице-мэру Челябинска, а затем и экс-председателю правительства области Сергею Комякову. Под их контролем — 550 домов общей площадью чуть более 3 млн «квадратов».
Пятыми идут структуры, находящиеся под контролем Анатолия Крыленко и ведущие свою деятельность в основном в Металлургическом районе. Под управлением семи организаций находятся 294 дома (1,48 млн кв. м).
Шестым в списке крупнейших игроков идет конгломерат из управляющих компаний, также находящихся в Металлургическом районе. Хотя формально у них три разных собственника, все они так или иначе «засвечены» в качестве деловых партнеров или менеджеров бизнеса, связанного с депутатом Госдумы Андреем Барышевым. Всего под контролем этих компаний 342 дома площадью 1,345 млн кв. м.
Седьмой по величине коммунальный холдинг в Челябинске — управляющая компания «Созвездие», формальным владельцем которой числится некая Юлия Купровская. Однако в бизнес-сообществе Челябинска ее считают связанной с депутатом городской думы Сергеем Овчинниковым. Под управлением «Созвездия» — 324 дома (1,3 млн кв. м).
Сто восемьдесят семь домов (чуть менее 1 млн «квадратов») находятся под управлением трех структур, владельцем которых является Максим Рябенко. Его брат Андрей Рябенко — председатель совета депутатов Ленинского района.
Шесть управляющих компаний находятся в собственности владельца строительной компании «Легион» (одной из крупнейших в Челябинске) Александра Букреева. Они занимаются обслуживанием и ремонтом в микрорайонах, построенных «Легионом». За ними числятся 33 дома площадью 751 тыс. кв. м.
Замыкают топ-10 крупнейших управляющих компаний структуры, обслуживающие жилой фонд, возведенный строительных холдингом «Стройком» семьи Крикун. Правда, оформлены «управляшки» на новосибирскую компанию «Гамма групп» и закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ), за которыми маячит фигура некоего Андрея Чупрунова. Тем не менее под их управлением находятся 97 жилых домов площадью 670 тыс. кв. м.
Ожесточенная борьба
Ситуация на рынке управляющих компаний в Челябинске в последние несколько лет лишь ужесточается. Платежи населения за содержание и ремонт жилого фонда — постоянный и достаточно надежный источник «живых денег», один из немногих в Челябинске, не связанный с бюджетом. А размер рынка сопоставим с собственными доходами городского бюджета и в два с лишним раза превышает, например, объем денег на скандальном рынке общественного транспорта Челябинска.
Конечно, во многом доходность конкретной «управляшки» зависит от состояния жилого фонда, находящегося под управлением. И за относительно «свежие» дома в благополучных районах, построенные с понятным для коммунальщиков качеством, где поломки если и имеют место, то носят некритический характер, порой разворачиваются настоящие «коммунальные войны». Там дело доходит и до откровенного рейдерства или вандализма.
«В ход идет почти все, — рассказывает директор одной из управляющих компаний Челябинска. — От тайных переговоров с жильцами интересующего дома до фальшивых собраний и фальшивых подписей на протоколах голосования. От «черного пиара» до попыток взломать технические и инженерные помещения домов и что-то там сломать или попросту поменять замки на свои».
Удивительно, но одной из жертв такого коммунального рейдерства даже стала УК КЖСИ — управляющая компания, принадлежащая, по сути, правительству области и обслуживающая жилой фонд, построенный КЖСИ.
«К сожалению, государственная жилищная инспекция и правоохранительные органы достаточно слабо реагируют на такие ситуации, часто предпочитая оставаться в стороне», — добавляет директор одной из челябинских УК.
«Проблема назрела, перезрела и носит системный характер, — считает депутат Законодательного собрания области Илья Бархатов. — С одной стороны, в законодательстве есть достаточно серьезные дыры, например, возможность проводить голосования общего собрания жильцов очно-заочным способом, через опросные листы. С другой стороны, возможности той же Госжилинспекции сильно ограничены. Управляющих компаний — сотни, многоквартирных домов в Челябинской области — десятки тысяч, а число жилинспекторов измеряется едва ли не единицами, и их загрузка весьма значительна. Наконец, все ведь измеряется в деньгах. Получить под свой контроль с десяток «свежих», относительно беспроблемных многоэтажек — это несколько миллионов чистой прибыли в месяц. Согласитесь — очень соблазнительно звучит».
Сделать рынок управляющих компаний более цивилизованным, открытым и прозрачным — наверное, главная задача на ближайшую перспективу. Возможно, этому поможет дальнейшая концентрация капитала в ближайшие годы, появление все более крупных игроков. С другой стороны, вполне возможно, что этот процесс, по сути, станет новым «переделом» рынка. И переделом очень и очень болезненным. Прежде всего для жильцов...
Дмитрий Моргулес
Инфографика: Людмила Лежак
