ЕАН продолжает подводить итоги уходящего года. Один ключевых драйверов экономики и источника доходов Екатеринбурга рынок недвижимости последние месяцы жил в лихорадочных условиях. Угрозы отмены льготных программ, взлет ключевой ставки. Как 2023 год пережили застройщики, риелторы и покупатели - разбираем с ведущими специалистами рынка.
Рекорды по метражам и ценам
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков главным итогом этого года считает то, что рынок жилья стал максимально зависимым от государственных программ и полностью зависимым от решений, которые принимаются по льготной ипотеке. Вместе с тем для застройщиков год стал более чем удачным и рекордным по продажам.
Зачем правительство тормозит льготную ипотеку — мнение аналитиков20 сентября 2023 в 09:30 «Резкие взлеты объема продаж, то, чего раньше не происходило, стали некой нормой. Количество сделок по итогам года будет рекордно высоким. За 11 месяцев 2023 года число договоров долевого участия уже выросло на 91% к уровню 2021 года. Осенью фиксировалось небольшое снижение количества квартир — они вымывались быстрее, чем девелоперы успевали выводить новые проекты», — говорит Михаил Хорьков.
Объем предложений и ассортимент квартир на рынке тоже оказались рекордными. Но на фоне ажиотажного спроса и цены обновляли рекорды. Квартиры снова начали дорожать с осени.
Примечательно, что бурными темпами росла семейная ипотека, сохранение которой поддержал президент Владимир Путин. По словам Михаила Хорькова, хотя общей статистики пока нет, но отдельные банки говорят, что доля займов по семейной программе оказалась больше в сравнении с льготной ипотекой для остальных категорий. Предпочтения покупателей также соответствовали духу времени — во время ажиотажного спроса шли бурные продажи студий и однокомнатных квартир — 65% от всех продаж.
«В проданных метрах это 47% от всего объема продаж. Дальше при стабилизации ситуации, возможно, будет небольшой откат по структуре сделок: студии и однокомнатные сократят свои показатели. Просадка по двух- и трехкомнатным квартирам, скорее всего, будет не такая серьезная», — отметил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов.
"Загоняют в бетонные коробки": екатеринбургский митрополит обвинил застройщиков в проблемах рождаемости21 декабря 2023 в 14:22Вторичка удивила
Несмотря на резкий взлет ключевой ставки, риелторы в Екатеринбурге не превратились в экскурсоводов по вторичному рынку жилья, как это произошло с их коллегами в Санкт-Петербурге. Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев пояснил ЕАН, что в этом году вторичку поддержал ажиотажный спрос на рынке первичного жилья. Ведь большинство покупателей квартир в новостройках — это сами екатеринбуржцы.
«Вторичка на самом деле удивила. Первое полугодие выглядело так, что нет платежеспособного спроса. Во втором полугодии спрос должен был переместиться на первичку в силу действий Банка России. Рынки первички и вторички конкурентные, но связанные, как две штанины у брюк.
Пока одна идет куда-то вверх, вторая на месте остается из-за разных ипотечных условий. Но далеко друг от друга рынки отходить не могут», — говорит Александр Дмитриев.
По его словам, до половины сделок на первичном рынке было осуществлено за счет продажи квартир на вторичке. В итоге на фоне пессимистичных разговоров, связанных с ростом ключевой ставки, продажи в этом сегменте тоже оказались рекордными. Реальность показала, что даже ставки под 14% годовых не остановили людей от приобретения жилья на вторичном рынке.
Пока люди боятся, продажи идут: в УПН рассказали, на чем держится рынок первичного жилья в Екатеринбурге11 сентября 2023 в 15:33 «Рынок имел несколько фальш-стартов, когда покупатели, которые не спешили с покупкой, начинали бежать на рынок. Мы наблюдали это в августе-сентябре, а в октябре-ноябре пошла вторая волна. С одной стороны условия ухудшались, но приходили люди, которые говорили: «У нас одобренный кредит под 14% годовых». Хотя еще два месяца назад это казалось заградительной ставкой. И теперь тот, кому одобрили ипотеку под 14%, считается счастливчиком, потому что потом пошли ставки под 15% и 17%. А что будет дальше, непонятно», — констатирует директор агентства недвижимости «Диал».
И на этом сегменте популярностью, по словам Дмитриева, пользовались не только студии.
Высокие продажи были у квартир и по 12-15 млн рублей, и за 25 млн рублей. Такую тенденцию Дмитриев пояснил желанием людей как можно быстрее избавиться от части наличности на руках.
Как и в случае с первичкой, на вторичном рынке из-за ажиотажного спроса тоже выросли цены на жилье — на 15% за сентябрь - ноябрь. Для примера, условная двушка в хрущевке или брежневке подорожала с 4,3 до 4,5 млн рублей. Но, несмотря на увеличившийся ценник и повышенную ставку, в общем объеме продаж 70-80% сделок в 2023 году составила ипотека.
Впрочем, уже в начале следующего года, по прогнозам Александра Дмитриева, цены могут откатиться к уровню августа 2023 года. Во-первых, произойдет ожидаемое снижение спроса. Во-вторых, рынок вторички (который традиционно для Екатеринбурга небогат на выбор) должен насытиться (в том числе за счет недавно возведенной жилплощади). При таких условиях цены на вторичное жилье могут стабилизироваться уже к концу февраля.
Квартиры будут меньше и дороже: глава УПН - о будущих трендах на рынке жилья в Екатеринбурге15 декабря 2023 в 12:01