ЕАН продолжает подводить итоги уходящего года. Одной из главных экономических новостей 2024 года стала отмена льготной ипотеки, хотя были сохранены адресные программы. Ожидаемо, что без господдержки продажи застройщиков рухнули, а выделенных государством лимитов на остальные льготные проекты стало не хватать. В условиях резкого падения спроса рост цен на квартиры в Екатеринбурге остановился, но отката их назад не предвидится. Что будет дальше со строительством и ценами ЕАН рассказали основатель агентства недвижимости «Этажи» Александр Бабушкин и руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая.
Почему квартиры будут дорожать?
Как отмечают аналитики, сегодня на рынке наступило «ценовое плато» — по итогам ноября средняя цена квадратного метра в новостройках составила 157,8 тыс. рублей. К августу 2024 года квартиры на первичке в среднем подорожали на 0,5%, рассказала Ксения Чернецкая.
«На фоне падения спроса на новостройки более 67% застройщиков Екатеринбурга в ноябре применяли дисконтирование, однако это скорее временная стимулирующая мера, о снижении цен на недвижимость говорить пока рано. Каких-то явных предпосылок к этому сегодня нет – инфляция остается высокой, ключевая ставка приводит к удорожанию проектного финансирования, нестабильный курс рубля и рост фонда оплаты труда также не способствуют снижению себестоимости строительства», — сказала руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ».
Александр Бабушкин также не видит предпосылок для того, чтобы в 2025 году цены на первичку начали снижаться. По его словам, существующая на сегодня система эскроу-счетов не даст этого сделать.
«Если стоимость жилья на первичке начнет падать, это создаст большой риск расторжений договорной конструкции. Ведь все эскроу-счета заключаются при определенной стоимости проектов и бизнес-модели. Поэтому вся отрасль и вынуждена держать определенную цену», - сказал соучредитель агентства недвижимости «Этажи».
Поможет ли низкая ставка застройщикам?
Привыкшим к госпрограмме застройщикам придется адаптироваться к длительному шторму, полагают опрошенные эксперты. Ксения Чернецкая указала на то, что текущий уровень ключевой ставки сделал ставки по ипотеке «ультразаградительными». По ее оценке, комфортной для застройщиков станет ставка до 10%, но Банк России будет готов вернуться к таким показателям не раньше 2027 года.
В 2025 году (по прогнозам самого регулятора) ключевая ставка заложена на уровне 17-20%. Однако и Ксения Чернецкая, и Александр Бабушкин указывают на то, что в последние годы застройщики жили не в рыночных условиях, когда ключевая ставка была сильно ниже 10%, а за счет госпрограмм.
«Большая часть сделок совершалась по программам льготной и семейной ипотеки, имеющим низкую субсидированную ставку. «Июльский» провал по количеству сделок ДДУ на рынке первичной недвижимости был образован сочетанием трех факторов – высокой ключевой ставкой, корректировкой размера ПВ и отменой льготной ипотеки», — сказала Ксения Чернецкая.
Спасут ли застройщиков рассрочка и доходные дома?
В условиях «шторма», который возник на рынке, девелоперы будут чаще прибегать к таким инструментам, как рассрочка, считает основатель агентства «Этажи» Александр Бабушкин. По его оценке, в 2025 году 30-45% от всех сделок будут проходить по такой схеме.
«Другой вопрос, что пока у нас таких кейсов мало, но за рубежом это распространенный рыночный инструмент. И мы можем увидеть там примеры, когда рассрочка дается не на 2-3 года, пока идет строительство, а покупатель может вносить деньги еще 2-3 года после сдачи объекта», — считает Александр Бабушкин.
По его словам, этот инструмент не сможет компенсировать потери от сворачивания льготной ипотеки, но позволит застройщикам продавать «здесь и сейчас». Однако если применение рассрочки будет иметь массовый характер, это грозит определенными рисками.
«Все зависит от того, в какую модель зашел покупатель и есть ли у него финансовая подушка. Если человек платит по 30 тыс. рублей в месяц, потом ему рефинансируют по более низкой ставке, а цена на квартиры тем временем растет, то человек остается в выигрыше.
Но если у человека нет финансовой подушки, ему нечего продавать, он планирует брать рассрочку на короткий срок с дальнейшим переоформлением рассрочки на ипотеку, а короткими сроками мы можем назвать до 2-3 кв. 2026 г., то эта история имеет высокие риски. В таком случае человек рискует попасть в дальнейшем на высокую процентную ставку (28-30%) и неподъемный ежемесячный платеж», — отметил Александр Бабушкин.
Помимо рассрочки, по словам Ксении Чернецкой, застройщики пытаются удержать продажи по программам «ипотеки от застройщика», внедрением жилищно-накопительных кооперативов и так далее.
Предложенный в свердловском заксобрании, а затем и в Совете Федерации вариант со строительством арендных домов не будет рабочим без господдержки, считает эксперт. По крайне мере в рыночных условиях такие проекты развития не получили. Пока что, как отметил Бабушкин, дома с арендными квартирами строились в стране (включая Екатеринбург) только в качестве эксперимента по инициативе «ДОМ.РФ». Девелопер «Брусника», который планировал строить доходные дома в Екатеринбурге, не ответил на запрос ЕАН о развитии проекта в будущем.
Есть ли у застройщиков запас прочности, чтобы пережить шторм?
Вряд ли кто-то из девелоперов в текущий момент будет готов публично делиться изменением стратегии, считает Ксения Чернецкая. Однако появились признаки, что застройщики готовятся к охлаждению рынка. Некоторые компании уже сдвинули сроки ввода объектов. Александр Бабушкин прогнозирует, что во втором полугодии 2024 года девелоперы начали закладывать меньше объектов, что через 2-3 года может привести к сокращению предложения на первичном рынке жилья. Впрочем, наблюдается и другая картина.
«Некоторые компании, наоборот, сохраняют темпы и даже продолжают экспансию на новые рынки. Общим трендом можно назвать поиск альтернативных механизмов финансирования сделки, которые позволяют сохранить доступность жилья для покупателя», - пояснила специалист «Объектив.РФ».
Александр Бабушкин отмечает, что на рынке сейчас главный вопрос: способен ли застройщик выполнять ранее взятые на себя обязательства в условиях охлаждения спроса и дорогих денег. Особенно если учитывать, что сами застройщики привыкли жить в условиях господдержки.
Впрочем, как полагает Бабушкин, даже в таких условиях сценарий с массовым банкротством застройщиков, который уже прописывают некоторые аналитики, маловероятен. Эксперт полагает, что сами банки, от которых сейчас сильно зависят девелоперы, не допустят краха строительных компаний.
«Банковской системе невыгодны истории, если девелопер обанкротится и появятся обманутые дольщики, поскольку строительство придется заканчивать уже самим банкам, а это не их бизнес. Поэтому сейчас главный вопрос: какой запас есть у застройщиков, чтобы пройти этот шторм. Конечно, у нас нет никаких предпосылок для масштабных кризисов, как это было в США в 2008 - 2009 годах. То есть какого-то массового банкротства не будет, но сейчас рынок в процессе охлаждения, после которого темпы строительства снова пойдут вверх», - отметил Александр Бабушкин.
Банк России затормозил программу КРТ в Екатеринбурге18 декабря в 13:15
