ЦБ пытается сгладить разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. В первом квартале он составил 40% - именно на столько процентов дороже жилье от застройщика. Чтобы этот разрыв не был таким сильным, рассматривается вопрос о распространении льготной ипотеки на некоторые предложения на вторичном рынке.
Финансовый эксперт Виталий Калугин говорит, что стратегия "продай первичку и купи вторичку" станет невероятно прибыльной. Он предлагает и варианты, как заработать на разнице. «Если вы уже имеете льготную ипотеку, то перекредитуйтесь под "вторичку". Можно переехать из муравейника на окраине в более хороший район за ту же сумму кредита или взять кредит на 20-25% меньше по сумме, но в том же районе; еще вариант – взять кредит на "вторичку" в той же сумме, но на 20-25% больше по метражу в этом районе», – пишет эксперт на своей странице в социальной сети.
Еще один вариант может быть таким: «Вы владелец "вторички". И имеете право на льготную ипотеку. Ждете, когда ценники сравняются, и меняете на более новую, но чуть дальше от центра. Не рекомендация. Размышления».
«Какой бы ни был зазор между ценами, 40%, как говорит ЦБ, или 20%, что более вероятно, он схлопнется за год, даже меньше», -- предупреждает Калугин.
Он говорит и о том, что введение льгот поднимет цены на "вторичку". «А на "первичку" скорее падает. Ибо сдача в аренду под 4-5% годовых практически сравняется по денежным потокам с льготным кредитом по этой же ставке. Что уже и есть на первичных квартирах», – поясняет он механизм. Калугин советует «держать наготове документы» и предупреждает, что ввести льготную ипотеку на "вторичку" могут внезапно.
Отметим, что доля вторичного жилья в ипотечном портфеле традиционно выше, чем новостроек. По данным Сбербанка на 1 апреля, доли составляли 66,1% и 30,1% соответственно. А ставки для вторичного рынка по рыночным программам сейчас весомо превышают ставки по льготным на новостройки — 11–11,9% против 5,8%.
Ранее ЕАН рассказывал, что российские банки будут ужесточать условия ипотечных кредитов. Это необходимо, чтобы избежать эффекта ипотечного пузыря. С 1 июня обязательный первоначальный взнос при покупке квартиры должен быть не менее 20%, с 1 января 2024 года первоначальный взнос по ипотеке вырастет до 30%.
Банк обеспокоен увеличением высокорискованных ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с низким первоначальным взносом и с высоким уровнем финансовой нагрузки. Регулятор давно сигнализировал о росте долговой нагрузки ипотечных заемщиков, которая у многих достигла 80%: 100 тыс. заработал — 80 тыс. отдал.
"В норме считается, что такой показатель не должен превышать 50%", — отмечал финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.
«Потеряв жилье, можно переехать только в урну»: экономист сравнил ипотечные кризисы РФ и США12 января 2023 в 15:00Юлия Литвиненко
