Купить квартиру и остаться ни с чем. Жертвы черных риелторов и эксперты – об опасных сделках с жильем
Сегодня редакция ЕАН.Уфа провела пресс-конференцию на тему «Безопасность сделок с жильем». Потерпевшие по громкому уголовному делу о так называемых «черных риелторах» рассказали, как попали на удочку мошенников и теперь не могут добиться справедливости. Представитель прокуратуры уже пообещал проверить работу следователя, а эксперты Росреестра и агентства недвижимости посоветовали, как обезопасить себя при покупке квартиры или дома. Главные цитаты – в репортаже ЕАН.
Алексей Ткаченко, потерпевший, покупатель квартиры по ул Белякова в г. Уфе:
- Мы с сестрой потеряли двухкомнатную квартиру и 2 750 000 руб. Силовики не ищут виновных лиц. Перед покупкой мы дважды проверяли квартиру по государственным реестрам – запреты и ограничения отсутствовали. Поэтому мы смело пошли на сделку, нас даже не смутило, что собственником квартиры был риелтор. С ее слов, квартира приобреталась для дочери, но она переезжает в Москву и нужны деньги для покупки жилья там.
Мы оплатили сумму по договору и ждали документов о собственности, но получили уведомление о приостановке регистрации. 19 октября 2019 г. при посещении МФЦ наст встретили сотрудники полиции, которые сообщили, что квартира числится в «черном списке», могла быть похищена.
Уже потом нам стало известно, что причиной приостановки явилось изъятие в Россреестре документов по 36 квартирам, в том числе и нашей. Следователь СК Султанов Руслан Рафисович успокаивал нас, что у него к нам каких-либо претензий нет, он признает нас добросовестными приобретателями. Он обещал во всем разобраться и вернуть документы на приобретенную нами квартиру.
Так и получилось, но только в июле 2020 г. Султанов вернул документы на нашу квартиру, и сделка была зарегистрирована. А в конце года мы получили повестку в суд.
Некий гражданин С. через Советский районный суд оспаривал нашу сделку. Там нам стало известно, что С. - это наследник пенсионерки, чья квартира была предположительно похищена. Этот суд мы проиграли. После суда мы предъявили претензии к следователю и потребовали признать нас потерпевшими, на что он ответил отказом. Добиться признания нас потерпевшими удалось лишь в марте 2021 года. Но какого труда это стоило!
Альфия Халимова, потерпевшая, покупатель квартиры по ул. Конституции:
- В 2015 году мой родной брат, который злоупотреблял спиртными напитками, познакомился с риелторами Шематоновым Олегом и Беляковой Эльвирой. Это сын и мать. При неизвестных обстоятельствах брат «продал» Шамотонову Олегу свою долю к двухкомнатной квартире.
В последующем Шематонов стал угрожать, что вселит в нашу квартиру алкоголиков или наркоманов, если мы не выкупим у него эту долю. Нас поставили в такие условия, что мы были вынуждены купить 1/5 долю в двухкомнатной квартире за 700 000 руб., хотя сама квартира стоила не дороже 2 100 000 руб.
По факту мошенничества мы неоднократно писали заявления и жалобы, но какой–либо реакции не было.
Рамиль Гизатуллин, адвокат потерпевших:
- Я вступил в защиту семьи Алексея [Ткаченко] в феврале. Я, как юрист, понимаю все сложности по защите прав потерпевших и обвиняемых и понимаю, насколько сложно разобраться в этом без специального образования.
27 мая в отдельное дело было вынесено производство дела потерпевших, интересы которых я представляю. Причиной стало, как указал следователь в своем постановлении, тот факт, что преступления «совершены с участием неустановленных следствием лиц, которые, в том числе, совершили хищение документов о личностях граждан, обеспечили изготовление поддельных документов о личностях граждан, правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, а также принимали участие для облегчения совершения преступных действий» обвиняемыми. Это производство тут же было приостановлено. Мы жаловались в Следственный комитет, в суд – нам отказывали.
Схема мошенников проста: они выбирали одиноких людей либо выморочное имущество, где собственником должно быть государство – то есть, где никто не забьет в колокола. Вот они делают одну, вторую, третью сделку, человека «кидают». Следователь говорит: у нас доказательств того, что ваш продавец в схеме, нет. Мы нашли три сделки, где собственниками были риелторы, так называемые инвесторы. Они взяли квартиру за 2 млн, продали за 2 млн 500 тысяч.
В деле Алексея продавец перед покупкой скинула его сестре Оксане электронный документ Договор купли продажи. Мы посмотрели Свойства файла – написано «Документ редакция 3». Сказали, то не основание. Далее мы взяли договор между Сафиной и Павловой, Павловой и Ткаченко – они идентичные, видно, что автор один. В договоре между Сафиной и Павловой (Сафина – это свидетель, которая продавала множество квартир) гарантирует, что право собственности на квартиру было оформлено надлежащим образом, а в договоре с Алексеем этой приписки нет. Это не случайные люди, они фигурируют в трех сделках.
Была многодетная семья. Они купили у администрации квартиру в кредит. Потерпевшей была признана администрация, а у людей статус свидетелей.
Мы делали выписки по этим квартирам и увидели, что пока следствие проводило проверку, квартиры дважды или трижды продавались, меняли собственников!
Теперь людей накануне зимы выселяют из квартир. Идти им некуда, новые не купить.Юрий Попов, и. о. начальника управления по надзору за процессуальной деятельностью Прокуратуры Республики Башкортостан:
- Правильно было высказано замечание к работе следственных органов в том, что они не предприняли меры по аресту предмета хищения. В этой части мы отдельно будем разбираться.
Есть факты, когда сложно предугадать подвох в сделке. Расследование уголовных дел показывает, что лица, причастные к совершению преступлений, пользуются изощренными методами.
Зачастую используются поддельные паспорта граждан, которые погибли, находятся в местах лишения свободы либо в психиатрическом стационаре и при этом не имеют родственников. С поддельным паспортом оформляется первоначальная сделка купли-продажи с последующей перепродажей. В результате потерпевшими становятся последние [добросовестные] покупатели. Подвох в сделке с Ткаченко в том, что невозможно было предусмотреть появление наследника.
Сергей Мережников, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Республике Башкортостан:
- В 2019 году Росреестром по Республике Башкортостан выявлено 44 таких факта попыток мошенничества с недвижимостью и направлено в правоохранительные органы. После проверки было возбуждено 11 уголовных дел и принято 7 мер прокурорского реагирования.
В 2020 году выявлено также 44 факта, возбуждено 9 уголовных дел и предпринято 12 мер прокурорского реагирования.
В текущем году выявлено 14 подозрительных факта, после направления материалов в правоохранительные органы возбуждено одно уголовное дело, принято шесть мер прокурорского реагирования.
В основном мы выявляем такие поддельные документы, как решения органов местного самоуправления и государственной власти по предоставлению земельных участков, разрешения на строительство или ввод жилого дома в эксплуатацию. Это те наиболее частые документы, которые подделываются для регистрации. Кроме того, это нотариальные документы – доверенности.
Доверенности как нотариальные документы для регистрации сделок с недвижимостью на сегодня себя изжили, поскольку сейчас документы оформляются через любой МФЦ в любом населенном пункте России.
На практике мы встречались со случаями, и до сих пор встречаемся, правда, реже, и с фактами подделки решения судов. О таких случаях мы сразу сообщаем и судебным органам, чтобы они выясняли обстоятельства и принимали решения.
Светлана Гузина, эксперт группы по приватизации жилья УИЗО г. Уфы:
В случае выявления выморочного имущества работает районная администрация. Они инициируют эту процедуру и обращаются в нотариальные органы, если наследники не обнаружены, то имеет право собственности за муниципальным образованием город Уфа. В случае с делами, которые сейчас рассматривались, в отдел приватизации обращались по двум эпизодам. Было видно, что документы не нами оформлены – дубликаты были оформлены.
Когда граждане приходят к нам на прием, мы в первую очередь смотрим на эмоциональное состояние гражданина – хочет ли он приватизировать, а также на лиц, которые его сопровождают. Если какие-то конфликтные ситуации, мы принимаем заявление и тут же ставим на контроль. Тут еще у нас задействованы органы опеки и попечительства – они тоже на страже законных интересов несовершеннолетних лиц. Также стоят на контроле действия недееспособных граждан, лиц без попечения родителей, то есть в детских домах.
Если на приеме обнаружены сомнения в каких-то документах, то тоже направляем соответствующие запросы. Например, проверяем, заключался ли такой договор социального найма такого гражданина, в жилищные органы направляем запросы, в органы ЗАГС. Бывает приносят все документы, и паспорт есть на руках, а на самом деле и человека уже нет в живых.
Елена Андреева, генеральный директор Федеральной Сети Агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» :
- Межведомственное взаимодействие до сих пор продолжает развиваться. Мошенники, которых всегда привлекает сфера недвижимости, потому что здесь всегда большие деньги, очень тонко знают лазейки. С одной стороны, мы видим Госуслуги, видим, как государство пытается создать некую единую систему, с другой стороны, есть такие вещи, как, например, то что сейчас штамп о браке не нужен. Видя паспорт, я не могу понять, в браке ли человек. А если он приобретает объект, то это ведь общая собственность супругов.
С другой стороны, государство собственника защищает хорошо. Никто не в состоянии заставить собственника, в добром здравии, подписать какой-то договор. Если вы понимаете, что ваш родственник не в очень адекватном состоянии или алкоголик, то надо понимать, что за ним будут, скорее всего, охотиться какие-нибудь мошенники, особенно если он живет один.
Каждый очередной кризис в экономике порождает вал таких историй.Дугой момент, то что информационная доступность в интернете, порождает иллюзию, что все легко и просто: заказал выписку ЕГРН и все видно. Но нужно всегда проверять историю квартиры. В квартирах, которые много раз продавались в домах, которые давно построены, невозможно все на 150% проверить. Что делать? Естественно историю запрашивать и любые подозрительные моменты должны насторожить. Например, почему несколько раз перепродали квартиру. Любое нестандартное поведение участников сделки должно насторожить, любая спешка. Можно использовать такой инструмент, как оплата по факту сделки.
Есть мнение, что при покупке в ипотеку банк – это гарант. На самом деле банк больше проверяет в своих интересах. Обнаружила, что не все граждане, которые осуществляют ипотечное кредитование, понимают его суть. А там нет страхования титулов – от утери права собственности. Банки от этого уходят, потому что есть слишком много моментов, которые сложно проверяются. Это довольно дорогое страхование, около 50 тысяч. Его могут позволить себе крупные компании.
МФЦ – это посредник, который передает документы. Они могут не заподозрить что-то неладное. При этом даже паспорт, в который вклеена чужая фотография, числится в базе паспортов.
Нотариусы берут на себя ответственность. Бывает, они могут даже отказаться от сделки, если что-то нечисто.
В Уфе будут судить «черных риелторов», однако часть потерпевших недовольна окончанием расследования Напомним, что уже в ходе пресс-конференция представитель республиканской прокуратуры сообщил, что действия следователя будут проверены. Отметим, что пресс-служба СК отказала в направлении своего специалиста для участия в пресс-конференции на тему безопасности сделок с жильем.
Елена Мицих, Ольга Блажнова
